Tidsbegrænsede lejeaftaler
- i forlængelse af Østre Landsrets dom af 30. november 2011 i sag B-1079-11 refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2012 side 176.
- i forlængelse af Østre Landsrets dom af 30. november 2011 i sag B-1079-11 refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2012 side 176.
Det følger af lejelovens § 80, stk. 1,og erhvervslejelovens § 63, stk. 1, at såvel beboelses- som erhvervslejeaftaler kan tidsbegrænses. Af disse bestemmelser følger endvidere, at lejeforholdet i henhold til en tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid, samt at den tidsbestemte lejeaftale ikke kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
De oftest forekommende tvister i forbindelse med tidsbestemte lejeaftaler er diskussioner om, hvorvidt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, og dermed om tidsbegrænsningen kan opretholdes i forhold til lejer.
Såvel lejeloven som erhvervslejeloven giver mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen, såfremt denne ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag om tilsidesættelse af tidsbegrænsningen skal for så vidt angår erhvervslejemål være anlagt senest ét år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest seks måneder før den aftalte lejetids udløb, jf. erhvervslejelovens § 63, stk. 3. Såfremt erhvervslejeaftalen er tidsbegrænset til et kortere tidsrum end seks måneder, skal sagen være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse. Lejeloven indeholder ikke tidsfrister for, hvornår sag om tilsidesættelse af tidsbegrænsningen skal være anlagt. Ved beboelseslejemål kan lejeren således anfægte tidsbegrænsningen i hele lejeperioden uanset længden på denne, og principielt efter udløbet af den aftalte lejetid, dog under hensyntagen til almindelige passivitetsregler.
Til bedømmelsen af, hvorvidt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, er alene udlejerens begrundelse for tidsbegrænsningen relevant. Vurderingen af, hvorvidt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold skal i medfør af erhvervslejelovens § 63, stk. 3, foretages ud fra forholdene på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået. En tilsvarende bestemmelse indeholdes ikke i lejeloven, men det må antages, at det relevante tidspunkt for bedømmelsen ved beboelseslejemål ligeledes er tidspunktet for aftalens indgåelse, hvilket bl.a. er fastslået ved Vestre Landsrets dom af 13. juni 1998, som er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2000 side 444.
Der foreligger en righoldig retspraksis vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt en tidsbegrænsning kan anses for værende tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Størstedelen af den foreliggende retspraksis er begrundet i sagernes konkrete omstændigheder. Det ses bl.a., at retspraksis i en række tilfælde har tilladt tidsbegrænsninger i henhold til lejeloven som følge af udlejers ønske om et fremtidigt salg af ejendommen. Netop denne omstændighed var genstand for Østre Landsrets vurdering i dom af 30. november 2011, som er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2012 side 176.
I denne sag satte et ægtepar deres bolig til salg, idet ægteparret havde erhvervet en anden ejerbolig. Ægteparret lykkedes ikke umiddelbart med salget af deres hidtidige bolig, da det ikke var muligt at finde en køber, trods nedsættelse af prisen og udbud af boligen for bedste bud. Ægteparret nærede fortsat ønske om salg af boligen, hvorfor boligen blev udlejet tidsbegrænset for perioden 30. december 2006 til 29. december 2008. Ægteparret ønskede fortsat at sælge boligen, hvorfor de inden udløbet af den tidsbegrænsede lejeaftale konsulterede en række ejendomsmæglere, som dog frarådede ægteparret at sælge boligen pga. markedsudviklingen. Ægteparret og lejer indgik derfor en ny lejeaftale, som blev gjort tidsbegrænset i yderligere to år, idet ægteparret fortsat ønskede at sælge boligen.
Det for retten indbragte spørgsmål var, om tidsbegrænsningen i den senest indgåede lejekontrakt kunne tilsidesættes i medfør af lejelovens § 80, stk. 3. Boligretten fandt ikke grundlag for en tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, idet boligretten lagde vægt på, at det hele tiden havde været ægteparrets hensigt at sælge boligen, at ægteparret havde foretaget de salgsbestræbelser, man efter omstændighederne kunne forvente, samt at tidsbegrænsningen ikke var indsat med henblik på at omgå lejelovens opsigelsesbestemmelser.
Landsretten bemærkede bl.a., at lejeren var bekendt med ægteparrets salgsbestræbelser, og at dette var baggrunden for tidsbegrænsningen. Endvidere bemærkede Landsretten, at det ikke havde betydning i den konkrete sag, om ægteparret kunne have solgt boligen til en lavere pris, herunder om ægteparret kunne have solgt boligen til en lavere pris uden tab i forhold til købsprisen. Dette må antages at hænge sammen med, at ægteparret i forvejen havde nedsat salgsprisen samt udbudt boligen for bedste bud, uden at der herved indkom ét eneste bud. Landsretten stadfæstede herefter boligrettens dom, hvorfor tidsbegrænsningen fandtes tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold og derfor ikke kunne tilsidesættes.
Det følger således af ovennævnte afgørelse, at tidsbegrænsning af lejeaftaler efter omstændighederne kan være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, når tidsbegrænsningen indsættes som følge af udlejers ønske om senere salg af ejendommen. Det må imidlertid antages, at udlejer skal kunne påvise, at der før udlejningen er foretaget rimelige salgsbestræbelser. Det følger endvidere af afgørelsen, at det ikke er afgørende for, om tidsbegrænsningen kan opretholdes, at udlejeren er henvist til at sælge med tab. Det står således principielt udlejeren frit for, hvilken pris han forlanger ved et salg af boligen, og tidsbegrænsningen kan ikke tilsidesættes af den grund, at udlejeren blot kunne have solgt boligen til en lavere pris, herunder til en lavere pris uden tab i forhold til købsprisen.