Nyt om udlejers specifikation af brændselsudgifter og dækningsafgift

Det har været tvivlsomt, om specifikationskravet i erhvervs­lejelovens § 5, stk. 3 (forbrugsregnskabet), omfatter brænd­selsudgifter. Østre Landsret har nu i en dom fastslået, at udlejer ved indgåelse af erhvervslejekontrakter også skal specificere brændselsudgifter, der opkræves ud over lejen.

I en anden dom har Østre Landsret fordelt ansvaret for manglende specifikation af dækningsafgift i henhold til erhvervslejelovens § 5, stk. 2, med 50/50 til udlejer/lejer, fordi de i lige grad havde haft mulighed for at forholde sig til den pågældende dækningsafgift.

Specifikationskravet i erhvervslejeloven

I denne artikel behandles disse to nyere landsretsdomme vedrørende kravet til udlejers specifikation af driftsudgif­ter m.v., som udlejer ønsker betalt udover selve lejen.

I den første dom optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Bygge­ret (T:BB 2010.451 Ø) præciseres udlejers forpligtelse til specifikation af udgifter ud over lejen ved indgåelse af erhvervslejekontrakter.

Specifikationskravet er reguleret i erhvervslejelovens § 5, stk. 2 og 3, hvoraf det fremgår, at udlejer har pligt til i erhvervslejekontrakter at specificere og budgettere de udgifter, der skal betales til udlejer ud over lejen. Dette gælder også de udgifter, der indgår i forbrugsregn­ska­bet. Udgifter, som lejer betaler direkte til et forsy­nings­selskab, er naturligvis ikke omfattet af specifika­tionskra­vet.

Udlejers specifikation skal indeholde oplysning om hver enkelt udgiftsart samt oplysning om udgifternes an­slåede størrelse for det pågældende lejemål. Udlejer kan således ikke blot udarbejde et budget over ejendom­mens samlede udgifter, men må specificere (benævne) den enkelte udgiftsart samt den skønnede størrelse heraf - udgift for udgift.  Såfremt udlejer ikke er bekendt med størrelsen af en udgiftsart på tidspunktet for lejekontrak­tens indgåelse, må udlejer skønne beløbet bedst muligt og gøre opmærksom på, at der er tale om anslåede be­løb.

Udgifter til udvendig vedligeholdelse

Det er normalt at aftale, at udlejer har den udvendige vedligeholdelse. Men udlejer kan vælge at vælte denne udgift over på lejerne og dermed medtage disse udgifter i driftsregnskabet.

I så fald skal den enkelte udgift specificeres og budgette­res for det pågældende lejemål. I tilfælde af vedligehol­delses- eller fornyelsesarbejder, som afholdes med lange tidsintervaller, kan udlejer hensætte et beløb til dækning heraf i specifikationen, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 2, for eksempel ved at anføre "hensættelse til facadereno­vering kr. 10.000,00". Hvis facaderenoveringen skal gen­nemføres om 10 år og forventes at koste kr. 1 mio., og lejers andel heraf er 10%, skal der i ovennævnte specifi­kation budgetteres med en udgift på kr. 10.000,00. Hvis facaderenoveringen over perioden forventes at blive dyrere, bør udlejer forhøje det årlige hensættelsesbeløb tilsvarende.

Forbrugsudgifter ud over lejen

Det har indtil nu været tvivlsomt, om brændselsudgifter (fjernvarme, olie, naturgas m.v.) er omfattet af specifika­tionskravet, med den konsekvens, at udlejer alene kan opkræve denne udgift, hvis den er specificeret i er­hvervslejekontrakten. Baggrunden for denne tvivl er i væsentlig grad ordlyden af erhvervslejelovens § 5, stk. 3, hvoraf blandt andet fremgår:

"Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugs­regnska­bet…"

Dette kan forstås som om, at brændselsudgifter netop ikke skal specificeres. Det kan omvendt også forstås som "foruden brændselsudgifter" og dermed, at brændsels­udgifter også skal specificeres.

I ovennævnte dom optrykt i T:BB har Østre Landsret fastslået, at erhvervslejelovens § 5, stk. 3, skal forstås således, at også brændselsudgifter skal specificeres og budgetteres i erhvervslejekontrakten for, at udlejer kan opkræve disse udgifter.

Ved indgåelsen af erhvervslejekontrakter skal udlejer derfor sørge for at specificere og anslå størrelsen af alle udgifter i forbrugsregnskabet, herunder også brænd­ selsudgifter.

Driftsudgifter ud over lejen

Østre Landsret har i en dom af 1. marts 2011 forholdt sig til udlejers manglende specifikation af en dækningsaf­gift. Den pågældende ejendom var under udvikling, og udlejer fik i 2004 nedsat ejendomsværdien til kr. 12 mio. Dermed bortfaldt ejendommens dækningsafgift. Heref­ter udvikledes ejendommen blandt andet ved indretning og udlejning til den pågældende lejer. Ejendommen blev i 2006 solgt til ny ejer for kr. 162 mio., hvilket i 2008 udløste en dækningsafgift på ejendommen på godt kr. 1,3 mio. Heraf krævede udlejer kr. 511.000 af lejer. Denne afviste kravet, fordi udlejer ikke særskilt havde specificeret dækningsafgiften og anslået størrelsen heraf i lejekontrakten.

Landsretten fandt alligevel ikke, at den indtrædende udlejer var afskåret fra at opkræve (halvdelen af) dæk­ningsafgiften hos lejeren.

Landsretten lagde i sin afgørelse til grund, at den tidli­gere udlejer var bekendt med, at ejendommen ville stige i værdi efter istandsættelsen og dermed, at der skulle betales dækningsafgift. Landsretten lagde dog samtidig vægt på, at lejeren, der var en større erhvervsvirksom­hed, og som havde haft professionel rådgivning ved indgåelse af lejekontrakten, kunne have forholdt sig til, at dækningsafgift ville blive pålagt på grund af den bety­delige stigning i ejendomsværdien.

Landsretten fandt herefter, at den oprindelige udlejer og lejeren havde samme mulighed for at forholde sig til dækningsafgiften. Samtidig lagde Landsretten vægt på, at dækningsafgiften udgjorde et væsentligt beløb sam­menholdt med lejebetalingen.

På denne baggrund traf Landsretten den måske lidt spe­cielle afgørelse, at udlejer og lejer hver skulle betale halvdelen af den af udlejer opkrævede dækningsafgift. Dette var en ændring af den enstemmige boligretsafgø­relse, der frifandt lejeren for betaling af dækningsaf­giften. Der er efterfølgende søgt om tredjeinstansbevil­ling hos Procesbevillingsnæv­net til indbringelse for Høje­steret. Procesbevillingsnæv­net har efter det oplyste ikke taget stilling til, om sagen kan indbringes for Højesteret.

Afgørelsen kan forekomme konkret, men problemstillin­gen er set i talrige sager, hvor en ejendom udvikles til brug for den konkrete bruger, og hvor både udlejer og lejer er bistået af kyndige rådgivere, herunder advokater. Derfor tjener dommen til eftertanke for alle, der beskæf­tiger sig med udvikling af erhvervsejendomme.

Tilsammen kan de to nyere landsretsdomme ses som udtryk for en understregning af hensynet til lejeren.

Konklusionen på ovenstående er, at man som udlejer ikke kan forlade sig på en umiddelbar fortolkning af er­hvervslejelovens § 5, stk. 3, men tværtimod skal specifi­cere og budgettere alle forbrugsudgifter, herunder brændselsudgifter ind i budgettet.

Herudover bør en udlejer altid forudse konsekvenserne af en renovering og deraf følgende udlejning af ejen­dommen og gøre opmærksom på de mulige konsekven­ser heraf over for lejeren, herunder en mulig kommende dækningsafgift.