Tidsbegrænsede lejeaftaler

- i forlængelse af Østre Landsrets dom af 30. november 2011 i sag B-1079-11 refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2012 side 176.

Det følger af lejelovens § 80, stk. 1,og erhvervslejelovens § 63, stk. 1, at såvel beboelses- som erhvervslejeaftaler kan tidsbegrænses. Af disse bestemmelser følger endvidere, at lejeforholdet i henhold til en tidsbestemt lejeaftale ophø­rer uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid, samt at den tidsbestemte lejeaftale ikke kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

De oftest forekommende tvister i forbindelse med tidsbe­stemte lejeaftaler er diskussioner om, hvorvidt tidsbe­grænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens for­hold, og dermed om tidsbegrænsningen kan opretholdes i forhold til lejer.

Såvel lejeloven som erhvervslejeloven giver mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen, såfremt denne ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag om til­sidesættelse af tidsbegrænsningen skal for så vidt angår erhvervslejemål være anlagt senest ét år efter lejeforhol­dets påbegyndelse, dog senest seks måneder før den af­talte lejetids udløb, jf. erhvervslejelovens § 63, stk. 3. Så­fremt erhvervslejeaftalen er tidsbegrænset til et kortere tidsrum end seks måneder, skal sagen være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse. Leje­loven indeholder ikke tidsfrister for, hvornår sag om til­sidesættelse af tidsbegrænsningen skal være anlagt. Ved beboelseslejemål kan lejeren således anfægte tidsbe­grænsningen i hele lejeperioden uanset længden på denne, og principielt efter udløbet af den aftalte lejetid, dog under hensyntagen til almindelige passivitetsregler.

Til bedømmelsen af, hvorvidt tidsbegrænsningen er til­strækkeligt begrundet i udlejerens forhold, er alene udle­jerens begrundelse for tidsbegrænsningen relevant. Vur­deringen af, hvorvidt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold skal i medfør af erhvervsleje­lovens § 63, stk. 3, foretages ud fra forholdene på det tids­punkt, hvor lejeaftalen blev indgået. En tilsvarende be­stemmelse indeholdes ikke i lejeloven, men det må anta­ges, at det relevante tidspunkt for bedømmelsen ved be­boelseslejemål ligeledes er tidspunktet for aftalens indgå­else, hvilket bl.a. er fastslået ved Vestre Landsrets dom af 13. juni 1998, som er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2000 side 444.

Der foreligger en righoldig retspraksis vedrørende spørgs­målet om, hvorvidt en tidsbegrænsning kan anses for væ­rende tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Største­delen af den foreliggende retspraksis er begrundet i sager­nes konkrete omstændigheder. Det ses bl.a., at retspraksis i en række tilfælde har tilladt tidsbegrænsnin­ger i henhold til lejeloven som følge af udlejers ønske om et fremtidigt salg af ejendommen. Netop denne omstæn­dighed var genstand for Østre Landsrets vurdering i dom af 30. no­vember 2011, som er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret år 2012 side 176.

I denne sag satte et ægtepar deres bolig til salg, idet æg­teparret havde erhvervet en anden ejerbolig. Ægteparret lykkedes ikke umiddelbart med salget af deres hidtidige bolig, da det ikke var muligt at finde en køber, trods ned­sættelse af prisen og udbud af boligen for bedste bud. Ægteparret nærede fortsat ønske om salg af boligen, hvorfor boligen blev udlejet tidsbegrænset for perioden 30. december 2006 til 29. december 2008. Ægteparret øn­skede fortsat at sælge boligen, hvorfor de inden udlø­bet af den tidsbegrænsede lejeaftale konsulterede en række ejendomsmæglere, som dog frarådede ægteparret at sælge boligen pga. markedsudviklingen. Ægteparret og lejer indgik derfor en ny lejeaftale, som blev gjort tidsbe­grænset i yderligere to år, idet ægteparret fortsat ønskede at sælge boligen.

Det for retten indbragte spørgsmål var, om tidsbegræns­ningen i den senest indgåede lejekontrakt kunne tilside­sættes i medfør af lejelovens § 80, stk. 3. Boligretten fandt ikke grundlag for en tilsidesættelse af tidsbegrænsningen, idet boligretten lagde vægt på, at det hele tiden havde været ægteparrets hensigt at sælge boli­gen, at ægteparret havde foretaget de salgsbestræbelser, man efter omstæn­dighe­derne kunne forvente, samt at tidsbegrænsningen ikke var indsat med henblik på at omgå lejelovens opsigel­sesbe­stemmelser.

Landsretten bemærkede bl.a., at lejeren var bekendt med ægteparrets salgsbestræbelser, og at dette var bag­grun­den for tidsbe­grænsningen. Endvidere bemærkede Lands­retten, at det ikke havde betydning i den konkrete sag, om ægteparret kunne have solgt boligen til en lavere pris, herunder om ægteparret kunne have solgt boligen til en lavere pris uden tab i forhold til købsprisen. Dette må anta­ges at hænge sammen med, at ægteparret i forvejen havde ned­sat salgsprisen samt udbudt boligen for bedste bud, uden at der herved indkom ét eneste bud. Landsret­ten stad­fæstede herefter boligrettens dom, hvorfor tids­be­græns­ningen fandtes tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold og derfor ikke kunne tilsidesættes.

Det følger således af ovennævnte afgørelse, at tidsbe­grænsning af lejeaftaler efter omstændighederne kan være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, når tids­be­grænsningen indsættes som følge af udlejers ønske om senere salg af ejendommen. Det må imidlertid antages, at udlejer skal kunne påvise, at der før udlejningen er foreta­get rimelige salgsbestræbelser. Det følger endvidere af afgørelsen, at det ikke er afgørende for, om tidsbegræns­ningen kan opretholdes, at udlejeren er henvist til at sælge med tab. Det står således principielt udlejeren frit for, hvil­ken pris han forlanger ved et salg af boligen, og tidsbe­grænsningen kan ikke tilsidesættes af den grund, at udleje­ren blot kunne have solgt boligen til en lavere pris, herun­der til en lavere pris uden tab i forhold til købsprisen.