Ny rapport om ændring af omtvistet moderniseringsbestemmelse

Regeringen nedsatte i foråret en ekspertgruppe, hvis formål var at undersøge brugen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og bestemmelsens påvirkning af huslejeniveauerne for danske boligudlejningsejendomme. Dette skete som resultat af den øgede offentlige debat om udenlandske investorers stigende opkøb af danske udlejningsejendomme og generelt stigende huslejeniveauer. Ekspertgruppen har nu fremlagt en rapport med fire konkrete modeller for ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Ekspertgruppens fire modeller

• Den første model indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2 reelt afskaffes. I stedet fastsættes huslejen efter de almindelige regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 om omkostningsbestemt leje med et forbedringstillæg. Ekspertudvalget vurderer, at modellen potentielt kan medføre et væsentlig fald i huslejen og herigennem også et væsentlig fald i værdien af andelsboligforeningsejendomme, som værdisættes som var de  udlejningsejendomme. Det vurderes endvidere, at udlejerens økonomiske incitament til at vedligeholde og modernisere den ældre boligmasse må blive udfordret efter denne model.

• Den anden model indebærer, at energimærkekravet for ejendomme, hvori der foretages gennemgribende forbedringer, skærpes fra det nuværende minimum D til minimum C. For private boligudlejningsejendomme opført før 1961 vurderer ekspertudvalget, at 72-80 pct. ikke opfylder energimærkekravet A-C, og denne model må derfor forventes at indebære et øget fokus på energiforbedringer. Huslejen vil derimod som udgangspunkt ikke blive påvirket.

• Den tredje model indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2 fastholdes, men at beløbsgrænsen til forbedringsudgiften fremadrettet hæves. Ekspertudvalgets undersøgelser viser, at udlejers gennemsnitlige forbedringsudgifter overstiger den nuværende beløbsgrænse med mere end det dobbelte. Modellen kan derfor i praksis have en begrænset effekt. En ændring af beløbsgrænsen vil imidlertid få en betydning for de lejemål, som har lave gennemsnitlige forbedringsomkostninger. Dette er især aktuelt i provinsen.

• Den fjerde model indebærer, at boligreguleringslovens § 5, stk. 2 afskaffes. I stedet fastsættes huslejen efter de almindelige regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 om omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg. Udlejeren kompenseres i stedet ved muligheden for et højere afkast ved forbedringer, som i dag beregnes på baggrund af ydelsesprocenten på et langfristet realkreditlån. Den potentielle forhøjelse af ydelsesprocenten sker ved en afkobling fra den markedsbestemte ydelsesprocent i form af et ekstra tillæg. Ekspertudvalget vurderer, at en udlejningsejendom som udlejes - eller potentielt kunne udlejes - efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 umiddelbart vil opleve et kapitaltab. Dette afhænger dog af forbedringsmulighederne og ejendommens geografiske beliggenhed. Omvendt forøges afkastet for forbedringsinvesteringer, som potentielt vil udligne det samlede kapitaltab. 

Ekspertgruppen præsenterede tre yderligere alternative modeller, som der inden for tidsrammen af rapporten ikke har været tid til at konsekvensvurdere på samme niveau som førnævnte modeller. Disse er derfor ikke blevet yderligere behandlet i nærværende insight.

Boligminister Kaare Dybvad vil på baggrund af den udarbejdede rapport invitere Folketinget til forhandling af den omtvistede bestemmelse.

Plesners bemærkninger

Det er Plesners vurdering, at rapporten giver et udmærket og kærkomment billede af den reelle brug af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 både historisk og i dag. Det er positivt, at der nu foreligger et mere sagligt grundlag for de videre overvejelser om, hvorvidt der er anledning til at korrigere reglerne, da mediernes og politikernes til tider ensidige fokus ikke har været befordrende for en saglig debat.

I rapporten peges på enkelte af de væsentlige økonomiske konsekvenser ved ændring af reglerne, herunder de store forventede fald i værdien af andelsboligforeningsejendomme. Rapporten mangler dog i udpræget grad at afdække de samlede økonomiske konsekvenser ved de oplistede modeller. Plesner er enig i EjendomDanmarks vurdering af, at det vil være et for usikkert grundlag at ændre reglerne på, hvis de store økonomiske konsekvenser ikke forinden er tilstrækkeligt belyst.

Plesner følger udviklingen i den politiske debat tæt.

Læs rapporten om moderniseringsbestemmelse i boligreguleringsloven