Lovforslag om ændring af erhvervslejeloven
26. august 2016
Et lovforslag om ændring af erhvervslejeloven har netop været i høring, og hvis det vedtages vil det træde i kraft fra nytår. Lovforslaget, der falder i to dele, indebærer dels en videre adgang til at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler, dels en præcisering af de vilkår, der skal tages i betragtning, når lejer eller udlejer kræver regulering til markedslejen.
Tidsbegrænsede lejeaftaler
Efter den gældende erhvervslejelov har parterne i en erhvervslejeaftale mulighed for at tidsbegrænse lejeaftalen, hvorved forstås, at lejemålet fra begge parters side er uopsigeligt i aftalens løbetid, med mindre andet er aftalt, og at lejeforholdet ophører uden varsel ved udløbet af den aftalte lejetid. Tidsbegrænsning af lejeaftalen kan dog alene aftales således, at lejer har mulighed for at kræve vilkåret om tidsbegrænsning tilsidesat, såfremt det ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er denne mulighed for at tilsidesætte vilkåret om tidsbegrænsning, som nu forslås fjernet.
En tilsidesættelse af vilkåret om tidsbegrænsning medfører, at den pågældende lejeaftale fremadrettet reguleres efter erhvervslejelovens almindelige regler, som alene i begrænset omfang giver udlejer mulighed for at opsige lejeforholdet. Erhvervs- og Vækstministeriet vurderer, at denne ordning kan virke unødigt konkurrence- og væksthæmmende, hvorfor adgangen til at tilsidesætte det aftalte vilkår bør fjernes.
Plesner mener, at lovforslaget vil indebære, at der opnås en nyskabende aftalefrihed på erhvervslejerettens område. Eksempelvis vil det blive legitimt at udleje et erhvervslejemål på en tidsbegrænset lejeaftale med det formål at kunne genudleje lejemålet og opnå en højere leje/markedsleje efter kontraktens ophør. Det forhold har ikke været muligt med den nuværende lov. Den udvidede adgang for udlejer til at benytte sig af tidsbegrænsede lejemål vil endvidere være til gavn for de udlejere, som ønsker fleksibilitet i anvendelsen af en ejendom, særligt ved projektudviklingsejendomme. Hidtil har der været en uønsket betydelig usikkerhed forbundet med tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler, som kan have en negativ påvirkning af ejendommens værdi i en salgssituation, hvor tilsidesættelsen af en aftalt tidsbegrænsning vil kunne spænde ben for realiseringen af købers forretningsplan. Usikkerheden har været en oplagt katalysator for lejeretlige tvister og retssager mellem lejer og udlejer, hvor udfaldet kan forekomme lidt tilfældigt.
Vi anbefaler dog, at udlejer fortsat er påpasselig med at indgå korte tidsbegrænsede lejeaftaler, idet det kan have en negativ indvirkning på ejendommens værdi, herunder ved optagelse af bank- og realkreditfinansiering. Denne bekymring deles af Realkreditforeningen i forbindelse med høringssvaret.
Plesner mener, at lovforslaget vil indebære, at der opnås en nyskabende aftalefrihed på erhvervslejerettens område. Eksempelvis vil det blive legitimt at udleje et erhvervslejemål på en tidsbegrænset lejeaftale med det formål at kunne genudleje lejemålet og opnå en højere leje/markedsleje efter kontraktens ophør. Det forhold har ikke været muligt med den nuværende lov. Den udvidede adgang for udlejer til at benytte sig af tidsbegrænsede lejemål vil endvidere være til gavn for de udlejere, som ønsker fleksibilitet i anvendelsen af en ejendom, særligt ved projektudviklingsejendomme. Hidtil har der været en uønsket betydelig usikkerhed forbundet med tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler, som kan have en negativ påvirkning af ejendommens værdi i en salgssituation, hvor tilsidesættelsen af en aftalt tidsbegrænsning vil kunne spænde ben for realiseringen af købers forretningsplan. Usikkerheden har været en oplagt katalysator for lejeretlige tvister og retssager mellem lejer og udlejer, hvor udfaldet kan forekomme lidt tilfældigt.
Vi anbefaler dog, at udlejer fortsat er påpasselig med at indgå korte tidsbegrænsede lejeaftaler, idet det kan have en negativ indvirkning på ejendommens værdi, herunder ved optagelse af bank- og realkreditfinansiering. Denne bekymring deles af Realkreditforeningen i forbindelse med høringssvaret.
Markedsleje
Der er i erhvervslejeloven aftalefrihed for parterne til selv at fastsætte lejen og reguleringen af denne i erhvervslejeforhold. Har parterne ikke aftalt andet, kan hver af parterne, i henhold til lovens § 13, stk. 1, kræve regulering til markedsleje, hvis lejen er væsentligt højere eller lavere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og udlejer ville aftale for det pågældende lejemål bl.a. under hensyntagen til vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvorfor der ved vurdering af markedslejen i praksis tages udgangspunkt i sammenlignelige lejemål.
Ifølge lovforslaget skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår (sideletters mv.) for de pågældende lejemål, der anvendes til sammenligning. Lovforslaget skal dermed alene ses som en præcisering af lovens nuværende bestemmelse og har til formål at afværge tvivl om, hvorvidt samtlige forhold i de lejemål, der anvendes til sammenligning, skal medtages, når markedslejen skal vurderes for et konkret lejemål.
Plesner mener, at forslaget skaber klarhed omkring reglerne og er ønskelig for alle parter, men dog efter praksis ikke vil have nogen nævneværdig effekt, fordi markedslejesager - efter Plesners opfattelse - allerede behandles eller bør blive behandlet som beskrevet i lovforslaget. Det er Plesners opfattelse, at man som udlejer fortsat i hver enkelt udlejningssituation bør forholde sig grundigt til og præcisere i erhvervslejekontrakten, hvad vurderingstemaet skal være. Det gælder eksempelvis spørgsmålet om lejemålets generelle ctr. specifikke anvendelighed, inddragelse af apteringsarbejder bekostet af lejer, men som udlejer har ydet tilskud til osv.
Den 5. juli 2016 sendte erhvervs- og vækstminister, Troels Lund Poulsen, forslaget til ændring af erhvervslejeloven i høring. Lovforslaget forventes fremsat i oktober 2016, og såfremt forslaget bliver vedtaget, er ikrafttrædelse fastsat til den 1. januar 2017.
For nærmere information, kontakt partner og advokat Leif Djurhuus på ldj@plesner.com eller advokat Benjamin Bunnage på bbu@plesner.com
Plesner mener, at forslaget skaber klarhed omkring reglerne og er ønskelig for alle parter, men dog efter praksis ikke vil have nogen nævneværdig effekt, fordi markedslejesager - efter Plesners opfattelse - allerede behandles eller bør blive behandlet som beskrevet i lovforslaget. Det er Plesners opfattelse, at man som udlejer fortsat i hver enkelt udlejningssituation bør forholde sig grundigt til og præcisere i erhvervslejekontrakten, hvad vurderingstemaet skal være. Det gælder eksempelvis spørgsmålet om lejemålets generelle ctr. specifikke anvendelighed, inddragelse af apteringsarbejder bekostet af lejer, men som udlejer har ydet tilskud til osv.
Den 5. juli 2016 sendte erhvervs- og vækstminister, Troels Lund Poulsen, forslaget til ændring af erhvervslejeloven i høring. Lovforslaget forventes fremsat i oktober 2016, og såfremt forslaget bliver vedtaget, er ikrafttrædelse fastsat til den 1. januar 2017.
For nærmere information, kontakt partner og advokat Leif Djurhuus på ldj@plesner.com eller advokat Benjamin Bunnage på bbu@plesner.com
