Fraflyttede lejeres krav på tilbagebetaling af depositum m.v.

Højesteret har den 19. april 2012 afsagt en kendelse, som behandler spørgsmålet omkring en fraflyttet lejers krav om tilbagebetaling af depositum m.v. mod senere ejere af ejen­dommen.

Højesteret har den 19. april 2012 afsagt en kendelse, som behandler spørgsmålet omkring en fraflyttet lejers krav om tilbagebetaling af depositum m.v. mod senere ejere af ejen­dommen.

Kendelsen vedrører forståelsen af erhvervslejelovens § 6, som har følgende ordlyd:

"§ 6. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyl­dige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stæv­ningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslo­vens § 12, stk. 4."

Bestemmelsen fastslår i stk. 1, at alle rettigheder, der fremgår af erhvervslejeloven, samt forudbetaling af leje, indskud og depositum m.v., der ikke overstiger 6 måneders leje, er beskyttet mod efterfølgende godtroende aftaleer­hververe og retsforfølgende kreditorer, uden det er nød­vendigt at tinglyse disse rettigheder.

Udgangspunktet er ellers ifølge tinglysningslovens § 1, at alle rettigheder over en fast ejendom (herunder også brugs- og lejerettigheder) skal tinglyses for at nyde beskyt­telse mod aftaler om ejendommen eller mod efterfølgende retsforfølgende kreditorer.

Har rettighedshaveren ikke tinglyst sin ret over ejendom­men, risikerer rettighedshaveren med andre ord, at f.eks. en senere køber af ejendommen, som ikke kender til den pågældende rettighed, fortrænger retten. Køberen skal i givet fald ikke respektere den utinglyste rettighed over ejendommen.

Er rettigheden omvendt tinglyst på ejendommen, eller kender køberen på anden vis til den utinglyste rettighed, f.eks. fordi sælgeren har oplyst køberen herom i forbin­delse med købet, er køberen i ond tro og kan dermed ikke fortrænge den pågældende rettighed. Køberen må da respektere rettigheden. 

Lovgiver har imidlertid fundet det rimeligt, at lejeren af en ejendom skal være beskyttet mod enhver tredjemand uden tinglysning, men dog kun i det omfang der er tale om ret­tigheder, der følger af erhvervslejeloven, f.eks. opsigelses­adgang, retten til at foretage ændringer i lejemålet, af­ståelsesret m.v., og aftaler om forudbetaling af leje, ind­skud, depositum m.v., der ikke overstiger 6 måneders leje.

Erhvervslejelovens § 6, stk. 1, er således en undtagelse til udgangspunktet i tinglysningslovens § 1 om tinglysning af enhver rettighed over en fast ejendom for at opnå beskyt­telse mod tredjemand.

Erhvervslejelovens § 6, stk. 2, forhindrer, at en køber af en fast ejendom kan mødes med krav fra lejere, som er flyttet for længe siden, idet man har stillet som betingelse, at såfremt lejeren fraflytter lejemålet, skal lejeren have gjort disse utinglyste rettigheder og krav om tilbagebetaling af depositum m.v. gældende senest 1 år efter fraflytningen, såfremt lejeren vil være sikker på at kunne gøre kravet gældende over for senere ejere af ejendommen.

Af forarbejderne til den tilsvarende bestemmelse i le­jelo­vens § 7, stk. 1, følger:

"Der føles intet særligt behov for at give lejere, som er fraflyttet for mere end 1 år siden, adgang til pludselig at fremsætte krav over for en køber af ejendommen, når købe­ren er i god tro med hensyn til lejerens krav [egen kursive­ring]."

Lejeren skal derudover sørge for at tinglyse genpart af stævningen på ejendommen uden ugrundet ophold. Af forarbejderne til erhvervslejelovens § 6, stk. 2, følger:

"Bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og bru­geligt pant.

Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer [egen kursive­ring] lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gæl­dende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvoref­ter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyl­dighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølg­ning."

Når man læser forarbejderne til lejelovens § 7 og er­hvervs­lejelovens § 6, får man umiddelbart den opfattelse, at den fraflyttede lejers utinglyste rettigheder i henhold til er­hvervslejeloven og krav på tilbagebetaling af depositum m.v. også er beskyttet mod senere ejere af ejendommen ud over 1-års fristen, hvis bare den nye ejer kendte til kra­vet i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Det er ifølge Højesterets kendelse ikke tilfældet.

Sagen vedrører en lejer ("L"), som opsagde sit lejemål over for udlejeren ("U1"), fraflyttede lejemålet i juni 2006 og herefter anlagde sag mod U1 i oktober 2007 om tilbagebe­taling af depositum, der samlet ikke oversteg et halvt års leje. I august 2009 blev stævningen tinglyst på ejendom­men. I juli 2010 blev U1 erklæret konkurs ("Konkursboet"), hvorefter Konkursboet indtrådte i retssagen. Konkursboet blev i maj 2011 dømt til at betale depositum tilbage til L.

Ejendommen blev solgt på tvangsauktion i maj 2011, og på auktionsmødet opstod der en tvist om, hvorvidt L's krav på tilbagebetaling af depositum skulle medtages under størstebeløbet på auktionen, således at højestbydende på auktionen ("U2") skulle udrede beløbet ud over budsum­men.

Fogedretten nåede frem til, at beløbet skulle medtages under størstebeløbet. Landsretten ændrede fogedrettens kendelse, således at kravet ikke skulle medtages under størstebeløbet, hvorefter sagen blev indbragt for Højeste­ret, som stadfæstede Landsrettens afgørelse. Højesteret anfører i sin begrundelse:

"Efter erhvervslejelovens § 6, stk. 2, 1. pkt., skal lejerens krav i henhold til aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende efter lejeforholdets ophør være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstids­punktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Efter ordlyden af og forarbejderne til erhvervslejelovens § 6, stk. 2, 1. pkt., finder Højesteret, at bestemmelsen må forstås således, at en fraflyttende lejers krav kun kan gøres gældende mod enhver uden tinglysning, såfremt lejer an­lægger sag vedrørende kravet inden et år fra lejemålets ophør.

I den foreliggende sag har [L] først anlagt sag mod [U1] efter udløbet af denne frist."

Højesteret fastslår hermed, at 1-års fristen i erhvervslejelo­vens § 6, stk. 2, er en gyldighedsbetingelse - det vil sige, det er uden betydning, hvorvidt den senere ejer af ejen­dommen (i sagen Konkursboet og U2) kendte eller ikke kendte til kravet fra den fraflyttede lejer. Hvis lejeren ikke har sørget for at anlægge sag mod ejeren af ejendommen (U1) inden 1 år efter fraflytningen, mister lejeren mulighe­den for at gøre kravet gældende over for senere ejere af ejendommen (Konkursboet og U2). Og det selv om lejeren i det konkrete tilfælde havde tinglyst genpart af stævnin­gen på ejendommen forud for Konkursboets overtagelse af ejendommen, og dermed selvom Konkursboet og U2 var i ond tro om lejerens rettigheder.

Konsekvensen af kendelsen er, at en fraflyttet lejer hurtigst muligt - og senest inden 1 år - skal gøre sit krav gældende mod U1 ved anlæg af en retssag, hvis lejeren tillige vil kunne rette kravet mod senere ejere af ejendommen. Der­udover skal lejeren også sørge for hurtigst muligt at få tinglyst en genpart af stævningen på ejendommen. I mod­sat fald vil lejeren - uanset det er uomtvistet, at de senere ejere af ejendommen kendte til kravet - miste muligheden for at kunne rette kravet mod disse.

Lejeren vil fortsat kunne rette kravet mod U1, så længe de almindelige forældelsesregler er overholdt, det vil sige, lejeren skal som udgangspunkt have anlagt sag mod U1 inden 3 år fra fraflytningstidspunktet. Dette vil dog ofte være en ringe trøst, hvis U1 i mellemtiden er gået konkurs, idet kravet vil blive behandlet som et simpelt krav i kon­kursboet.

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på 1-års fristen som lejer, hvis lejeren vil sikre sig mod, at efterfølgende ejere af ejendommen fortrænger kravet på tilbagebetaling af forudbetalt leje, depositum m.v.

Højesterets kendelse kan læses her: domstol.dk.