Nye regler ved tinglysning af pant i fast ejendom

Den 1. juli 2019 træder en række nye regler for tinglysning i kraft. Ændringerne af tinglysningsafgiftsloven har til formål at afskaffe, lempe og forenkle en række afgifter, herunder tinglysningsafgifter ved tinglysning af pant i fast ejendom mv., med henblik på at sikre byrdelettelser for erhvervslivet.

Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Dansk Folkeparti og Radikale Venstre indgik den 23. august 2018 en Aftale om sanering af bøvlede og byrdefulde afgifter.

Aftalen var en opfølgning på regeringens saneringsudvalg, der blev nedsat i 2016, og som bl.a. fik til opgave at belyse virksomheders administrative omkostninger forbundet med opkrævning af en lang række afgifter.

Aftalen forpligtede parterne til at gennemføre en afgiftssaneringspakke med 30 nye initiativer, som skal bidrage til en oprydning og forenkling af afgiftssystemet ved at afskaffe, lempe og forenkle en række afgifter med henblik på at sikre byrdelettelser for erhvervslivet.

Ud af disse 30 nye initiativer i aftalen og lovforslaget var fire afgiftsændringer vedrørende tinglysning af pant i fast ejendom.

Lovændringen indebærer:

  1. En nedsættelse af den faste og den variable tinglysningsafgift på pant i fast ejendom og andelsboliger.
  2. Indførelse af en fast tinglysningsafgift ved tinglysning af underpant i alle typer pantebreve med pant i fast ejendom og andelsboliger.
  3. En udvidet adgang til at genanvende tinglysningsafgift af eksisterende pant i fast ejendom ved tinglysning af nyt pant (dog med undtagelse af skadesløsbreve).
  4. At det fremover alene er hovedstolsprincippet, der skal anvendes ved genanvendelse af tinglysningsafgift, hvilket medfører en afskaffelse af restgældsprincippet. 

Ændringerne gennemgås nærmere i det følgende.

Nedsættelse af den faste og den variable tinglysningsafgift

Den faste og den variable tinglysningsafgift på pant i fast ejendom og andelsboliger nedsættes.

Med virkning fra den 1. juli 2019 udgør den faste tinglysningsafgift herefter kr. 1.640 i stedet for kr. 1.660, mens den variable afgift fremadrettet udgør 1,45 % af det pantsikrede beløb i stedet for 1,5 %.

Den variable afgift nedsættes yderligere til 1,25 % med virkning fra den 1. januar 2026.

Indførsel af afgift på underpant i pantebreve mv.

Der indføres en ny fast tinglysningsafgift på kr. 1.640 dels ved tinglysning af underpant i alle typer pantebreve og pant i fast ejendom og andelsboliger samt dels ved videreoverdragelse af underpant i ejerpantebreve med pant i fast ejendom. Ændringen træder ligeledes i kraft pr. 1. juli 2019.

Ændringen medfører således, at der fremadrettet skal betales en fast tinglysningsafgift ved fx tinglysning af underpant i et ejerpantebrev eller ved tinglysning af sekundært pant til en grundejerforening i en pantstiftende vedtægt for en ejerforening, som det er tilfældet i mange projektudviklingssager.

For så vidt angår tinglysning af underpant i ejerpantebreve følger det dog af lovens forarbejder, at såfremt der sker tinglysning af ejerpantebrev og underpant i én ekspedition, som realkredit- og pengeinstitutterne som oftest gør, skal der dog kun betales én fast tinglysningsafgift på kr. 1.640.

Ændringen er udtryk for en indførsel af en ny afgift, da det hidtil har været afgiftsfrit at tinglyse underpant i pantebreve i fast ejendom eller andelsboliger.

Udvidet adgang til at genanvende tinglysningsafgift

I dag er det muligt at genanvende tinglysningsafgift af eksisterende realkreditpantebreve og ejerpantebreve i fast ejendom ved tinglysning af nye pantebreve på realkreditlignende vilkår.

Fra den 1. juli 2019 er adgangen til genanvende tinglysningsafgift udvidet til også at omfatte mulighed for overførsel af afgift til og fra alle andre typer pantebreve, herunder også "Anden hæftelse", med pant i fast ejendom bortset fra skadesløsbreve samt til andelsboliger.

I forarbejderne til lovændringen er det specificeret, at denne udvidede adgang til genanvendelse af tinglysningsafgift kan ske for en række pantebrevstyper, herunder pantebreve, ejerpantebrev, realkreditpantebreve, SDO og SDRO pantebreve, indekspantebreve samt "Anden hæftelse" (fx pantsikkerhed til ejerforening/grundejerforening mv.).

Altid anvendelse af hovedstolsprincippet

Hidtil har reglerne om genanvendelse af tinglysningsafgift på pantebreve ved tinglysning af nye pantebreve været baseret på to forskellige principper: Restgældprincippet for pantebreve tinglyst før 1. juli 2007 og hovedstolsprincippet for pantebreve tinglyst efter 1. juli 2007.

Restgældsprincippet indebærer, at afgiftsfritagelsesgrundlaget alene er restgælden på et tinglyst pantebrev på indfrielsestidspunktet, mens hovedstolsprincippet indebærer, at der ved beregningen af afgiftsfritagelsesgrundlaget tages udgangspunkt i pantebrevets tinglyste hovedstol.

Som følge af lovændringen ophæves restgældsprincippet pr. 1. juli 2019, således at det fremover kun vil være muligt at anvende hovedstolsprincippet ved opgørelse af afgiftsbegunstigelsen ved overførsel af tinglysningsafgift fra et tidligere tinglyst pantebrev til et nyt pantebrev i samme ejendom eller andelsbolig, uanset hvornår det tidligere tinglyste pantebrev er blevet tinglyst.

Lovændringen medfører også, at tinglysning af rykningspåtegninger vil udløse en fast tinglysningsafgift på kr. 1.640, hvilket tidligere har været afgiftsfritaget.

Tinglysningsafgifter på andre ekspeditioner er uændrede

Ændringen af tinglysningsafgiftsloven vedrører alene pant i fast ejendom og andelsboliger.

Reglerne om tinglysningsafgifter for tinglysning af andre ekspeditioner vedrørende fast ejendom, herunder fx skøder, servitutter mv. samt ekspeditioner i personbogen er uændrede, hvorfor den faste afgift for disse ekspeditioner fortsat vil være kr. 1.660, ligesom den variable afgift for tinglysning af skøder og pant i personbogen ligeledes er uændret.


Lovforslaget som fremsat

Lovforslaget som vedtaget

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate