Nyt lovforslag - nemmere for almene boligforeninger og private parter at samarbejde om opførelse af almene boliger

Folketinget behandler i øjeblikket et forslag til en ændring af almenboligloven. Det nye lovforslag skal gøre det nemmere for almene boligforeninger og andre offentlige eller offentligt støttede enheder, f.eks. kommuner og selvejende institutioner, at samarbejde med private parter om opførelse almene boliger og fortsat opnå tilsagn om offentlig støtte til boligerne.

Med lovforslaget både udvides mulighederne for samarbejde mellem almene boligforeninger mv. og private parter om opførelse af almene boliger, og der skabes samtidig klarere rammer for samarbejdets indhold. Det fastslås f.eks. at det i parternes samarbejdsaftale skal sikres, at den private part forpligter sig til at udbyde kontrakterne relateret til opførelsen af de almene boliger i henhold til de gældende udbudsregler samt holder den almene boligforening skadefri i tilfælde af, at der rejses krav mod foreningen på grund af manglende overholdelse af udbudsreglerne. Såfremt lovforslaget vedtages, vil ændringerne træde i kraft den 1. januar 2020.

Baggrund

Det er i dag i stigende grad en betingelse for udviklingen af nye boligområder, at en andel af de boliger, der bliver opført, er almene boliger (familie-, ungdoms- og ældreboliger). Efter en ændring af planloven tilbage i 2015 kræver mange lokalplaner i dag, at nye boligområder indeholder op til 25 pct. almene boliger.

Dette har givet anledning til visse udfordringer for de almene boligforeninger og andre offentlige eller offentligt støttede enheder, som kan opføre almene boliger, f.eks. kommuner og selvejende institutioner. Mange steder har der således været - og der er fortsat - et begrænset udbud af byggegrunde, som ofte er ejet af private. Selvom det i lokalplanen har været bestemt, at der skal etableres en vis andel almene boliger, har de private grundejere været tilbageholdende med at sælge deres byggegrunde til de almene boligforeninger.

Samtidig har reglerne i almenboligloven forhindret de almene boligforeninger i at indgå aftale med de private parter om overtagelse af et "nøglefærdigt" byggeri og samtidig opnå tilsagn om offentlig støtte til boligerne. Således som reglerne i almenboligloven er i dag, kan tilsagn om offentlig støtte alene kan gives, når den almene boligforening erhverver en ubebygget grund, får skøde på ejendommen (grundarealet) og herefter selv opfører de almene boliger. Derudover er almene boligforeninger forpligtede til at overholde udbudsreglerne i forbindelse med opførelse af boligerne.

I de seneste år har almene boligforeninger derfor i praksis forsøgt at imødekomme disse udfordringer ved anvendelse af forskellige aftalemodeller, f.eks. den delegerede bygherremodel, der indebærer, at det overlades den private part som "fuldmægtig" for den almene boligforening at afløfte dennes forpligtelser efter udbudsreglerne samt overholde øvrig lovgivning ved opførelse af boligerne.

For at fremme opførelsen af almene boliger har Regeringen fundet det relevant med en ændring af almenboligloven, som både skal gøre det nemmere for almene boligforeninger at indgå samarbejde med private parter om opførelse af almene boliger og samtidig skabe klarere rammer for indholdet af parternes samarbejdet herom.

Lovforslaget

Med lovforslaget udvides således almene boligforeninger og andre offentlige eller offentligt støttede enheders mulighed for at samarbejde med private parter om opførelse af almene boliger og samtidig opnå tilsagn om offentlig støtte til at omfatte situationer, hvor den private part opfører de almene boliger og afleverer disse til den almene boligforening klar til drift, dvs. "nøglefærdigt".

Konkret foreslås det således, at kommunalbestyrelsen skal kunne give tilsagn om offentlig støtte til denne form for samarbejde mellem den almene boligforening og den private part om opførelse af almene boliger, når (i) samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne, og (ii) den almene boligforening ingen unødige risici løber.

Betingelse (i) indebærer, at kommunalbestyrelsen skal vurdere, om der et konkret behov for at etablere de almene boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri i det pågældende område, og at dette behov ikke må kunne opfyldes uden den private parts medvirken. Det angives i lovbemærkningerne, at såfremt der findes andre muligheder for at opføre almene boliger, f.eks. der findes byggegrunde, hvis ejere er villige til at sælge til den almene boligforening, vil et samarbejde, hvor den private part opfører almene boliger og afleverer til den almene boligforening klar til drift ikke kunne anses for nødvendigt.

Betingelse (ii) indebærer, at den almene boligforening ikke må løbe nogen unødige risici. Dette indebærer i henhold til lovbemærkningerne bl.a., at betalinger fra den almene boligforening til den private part forud for, at boligerne afleveres til den almene boligforening kun bør ske mod fuld sikkerhed. En deludbetaling, som ikke modsvares af modtagelsen af en (del)leverance, garantier eller anden sikkerhed, vil således eksempelvis kunne indebære en unødig risiko.

Det foreslås endvidere, at kravet om, at den almene boligforening skal have skøde på ejendommen, inden byggeriet kan påbegyndes, i særlige tilfælde kan fraviges, således at den almene boligforening først får tinglyst skøde på ejendommen i forbindelse med aflevering af boligerne. Baggrunden herfor er, at et samarbejde mellem en almen boligforening og en privat part i visse situationer netop kan gennemføres mere fleksibelt, hvis den private part beholder skødet på ejendommen under byggeriets opførelse. Dette kan eksempelvis være tilfældet i en situation, hvor de almene boliger vil være en del af et byggeri, som indeholder andre boligtyper og/eller erhvervslokaler.

Endelig præciseres det, at kommunalbestyrelsen skal betinge sit tilsagn om støtte af, at det i parternes samarbejdsaftale sikres, at den private part forpligter sig til at udbyde kontrakterne relateret til opførelsen af de almene boliger i henhold til de gældende udbudsregler.

Det anføres i den forbindelse i lovbemærkningerne, at der med forslaget ikke er tiltænkt nogen ændringer i relation til den almene boligforenings udbudspligt. Hvis den privat part gennemfører udbuddene sker dette således på den almene boligforenings vegne og ansvar. Da den almene boligforening ikke må løbe nogen unødige risici, jf. ovenfor, skal det i aftalen med den private part sikres, at den private part holder den almene boligforening skadefri i tilfælde af, at der bliver rejst krav mod foreningen på grund af manglende overholdelse af udbudsreglerne.

Oplæg om udbudsreglerne

Vil du vide mere om, hvordan du som privat part, der indgår et samarbejde med en almen boligforening eller anden offentlig eller offentlig støttet enhed, sikrer overholdelse af udbudsreglerne, vil Plesner i nærmeste fremtid invitere til et oplæg herom.

Oplægget vil indeholde en introduktion til udbudsreglerne, herunder de forskellige udbudsprocedure, en "trin-for-trin" gennemgang af, hvordan en udbudsprocedure gennemføres i praksis fra forberedelsen af udbuddet til indgåelse af kontrakt med den vindende tilbudsgiver samt gode råd til at undgå de udbudsretlige "faldgrupper".

Oplægget vil primært rette sig mod private parter, der samarbejder eller overvejer at indgå i et samarbejde med en almen boligforening eller anden offentlig eller offentlig støttet enhed om opførelsen af byggeri til brug for den almene/offentlige part.

Læs lovforslaget

Seneste nyt om EU- og Konkurrenceret / Offentlige Indkøb

EU- og Konkurrenceret

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate