Ny boligaftale indgået om BRL § 5, stk. 2

Den 30. januar meddelte Transport- og Boligministeriet, at der er blevet indgået en boligaftalemed udgangspunkt i reglen i boligreguleringsloven (BRL) § 5, stk. 2. Boligaftalen, der er indgået mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet, kaldes "Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger". Boligaftalen indeholder overordnet fem initiativer til tilretning af de nuværende regler, herunder en begrænsning af anvendelse af BRL § 5, stk. 2 i form af en karensperiode på fem år. Herudover er det indeholdt i aftalen, at parterne vil ændre lejelovens regler om tilbudspligt.

Boligaftalen, der den 30. januar 2020 blev offentliggjort på Transport- og Boligministeriets hjemmeside, indeholder overordnet fem initiativer til tilretning af de nuværende regler samt (i) påtænkt ændring af tilbudspligtsreglerne og (ii) nogle ændringer vedrørende andelsboligforeninger.

Det skal nævnes, at boligaftalen på nuværende tidspunkt alene indeholder en række initiativer, der skal udmønte sig i et lovforslag. Den fulde effekt af det fremtidige lovforslag er derfor fortsat uvis. Det forventes, at regeringen fremsætter et lovforslag i denne folketingssamling med henblik på ikrafttræden den 1. juli 2020.

Karensperiode på fem år

Boligaftalen indebærer, at der indføres en karensperiode på fem år hvori en ny ejer af en udlejningsejendom ikke kan opkræve husleje efter BRL § 5, stk. 2. Ejeren af ejendommen kan i den 5-årige periode udføre gennemgribende forbedringer, men der vil alene være mulighed for at opkræve omkostningsbestemt leje i henhold til BRL § 5, stk. 1 med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser. Det er ikke direkte angivet i aftalen hvorvidt der (i) vil blive foretaget ændringer i forhold til de nuværende regler om forbedringsforhøjelser og (ii) hvordan reglerne vil påvirke en igangværende forbedring af lejemålene, hvis ejendommen overdrages imens forbedringerne foretages.

Det er præciseret i aftalen, at det skal sikres, at ejeren af ejendommen ikke kan omgå karensperioden ved at placere ejendommen i et selskab.

Navnlig karensperioden har været udsat for massiv kritik under forhandlingerne om aftalen, og det var bl.a. også karensperioden, der tidligere denne uge fik forhandlingerne om boligaftalen til at bryde sammen. Det er ikke angivet, om loven kun vil omfatte ejendomme/ejendomsselskaber handlet efter lovens ikrafttræden eller om loven vil omfatte alle ejendomme/ejendomsselskaber handlet indenfor de seneste fem år. Forventeligt vil loven omfatte alle ejendomme/ejendomsselskaber handlet indenfor de seneste fem år samt ejendomme/ejendomsselskaber der handles fremover.

Grønt incitament

Det grønne incitament indebærer, at den ovennævnte 5-årige karensperiode ikke skal finde anvendelse, såfremt (i) ejeren af ejendommen hæver ejendommens energiklasse med minimum tre niveauer eller (ii) ejeren foretager effektive energiforbedringer for mindst kr. 3.000 pr. m2.

Tilbudspligtsreglerne

Det følger af aftalen, at aftalens parter ønsker at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, således at det ikke fremover skal være muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab. Der fremgår ikke nærmere af aftalen, men det må forventes, at formålet med de påtænkte nye regler vil være at gøre op med dobbelt holding konstruktionen.

Grønt energikrav

Det nuværende krav i BRL § 5, stk. 3 hvorefter en ejendom skal have minimum energiklasse D for at huslejen kan fastsættes i henhold til bestemmelse skal efter aftalen hæves til et krav om minimum energiklasse C. Alternativt skal ejendommens energiklasse mindst løftes 2 niveauer før BRL § 5, stk. 2 kan anvendes.

Det lejedes værdi

Aftalen indebærer, at BRL § 5, stk. 2 skal ændres i forhold til, at lejen i sådanne lejemål ikke fremover skal fastsættes til et beløb "der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi", og dermed op til 10 % over det lejedes værdi, men i stedet til et beløb svarende til det lejedes værdi.

Øget lejerbeskyttelse

Aftalens parter vil fremover (i) gøre det forbudt for en udlejer, at tilbyde lejere penge for at opsige og fraflytte deres lejemål, (ii) indføre et huslejeregister, (iii) ved huslejenævnets anvendelse af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på lejemål hvor huslejen er prøvet ved huslejenævnet tidligere, (iii)  krav om besigtigelse inden der foretages forbedringsarbejder i henhold til BRL § 5, stk. 2, (iv) krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond, (v) udlejer skal fremadrettet informere lejerne og eventuelt beboerrepræsentationen om afgørelser, der er afsagt om lejeforhold i lejers ejendom, (vi) det gebyr udlejer idømmes hvis lejeren får fuldt medhold hæves fra kr. 2.180 til kr. 6.000 og (vii) gebyr beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne hæves fra kr. 352 årligt til kr. 500 årligt. Herudover vil det undersøges om der kan laves et system hvor alle huslejenævnsafgørelser offentliggøres og der nedsættes et udvalg, der skal analysere hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere od udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.

Andelsboligforeninger

Boligaftalen indeholder mulighed for at forlænge valurvurderinger for andelsboliger idet valuarvurderinger, der er foretaget inden ikrafttrædelsen af et lovforslag herom kan fastholdes nominelt tidsubegrænset. Den 5 årige karensperiode, som nævnt ovenfor, skal ikke finde anvendelse ved omdannelse af andelsboligforeninger til udlejningsejendomme. Derudover indebærer aftalen, at normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om opløsning af andelsforeninger skal lovfæstes. Endelig er aftalens parter enige om, at der skal nedsættes et udvalg med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger.

Læs mere i nyhed fra Transport- og Boligministeriet

Download den nye boligaftale

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate