Ny normalvedtægt for ejerforeninger

Vi giver dig her indsigt i de centrale bestemmelser i den nye normalvedtægt for ejerforeninger, der trådte i kraft den 1. januar 2021. 

Den 1. juli 2020 trådte den nye ejerlejlighedslov i kraft, og en ny normalvedtægt blev udarbejdet, da den eksisterende normalvedtægt fra 2004 på flere områder var forældet.

Normalvedtægten har hjemmel i ejerlejlighedslovens § 5 og gælder deklaratorisk, hvis en ejerforening ingen særvedtægt har. Desuden gælder normalvedtægten, hvis nogle forhold ikke er udtømmende reguleret i en særvedtægt, idet normalvedtægten her udgør en tilbagefaldsregel.

Med den nye normalvedtægts brede omfang må det forventes, at en væsentlig del af den nye normalvedtægts bestemmelser vil finde anvendelse i mange ejerforeninger. Idet normalvedtægten gælder medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning, kan vi anbefale, at det tydeligt fremgår af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold, ligesom et eftersyn af eksisterende vedtægter kan anbefales.

Centralt blandt ændringerne er bl.a. følgende:

Hæftelsen for de enkelte lejlighedsejere indskrænkes

I henhold til den nye normalvedtægt indskrænkes hæftelsen for den enkelte lejlighedsejer. Hæftelsen ændres fra solidarisk hæftelse til pro rata hæftelse i alle forhold. Det vil sige, at den enkelte lejlighedsejer hæfter for ejerforenings forpligtelser i henhold til fordelingstal, og derfor ikke hæfter for ejerforeningens samlede forpligtelser. Herudover ændres hæftelsen fra at være direkte til at være subsidiær, hvilket betyder, at eventuelle krav fra kreditorer skal søges dækket hos ejerforeningen, før kravene søges dækket hos medlemmerne af ejerforeningen. Den personlige hæftelse for lejlighedsejerne fastholdes.

Ovenstående ændringer har betydning, ikke blot for lejlighedsejere, men også for kreditorer, som kontraherer med ejerforeningen.

Præcisering af afstemningsregler

Udgangspunktet i henhold til normalvedtægten har tidligere været - og er fortsat - at beslutninger træffes ved stemmeflerhed - simpelt flertal. Udtagelsen hertil er, at væsentlige beslutninger kræver kvalificeret flertal (dvs. 2/3-flertal eller 9/10-flertal) eller enstemmighed.

Idet det tidligere har givet anledning til tvivlsspørgsmål, på hvilket grundlag beslutninger i ejerforeningen træffes, forsøger den nye normalvedtægt at klarlægge hvilke beslutninger, der hører under de respektive afstemningskategorier.

Eksempelvis oplister normalvedtægten nu nogle specifikt angivne beslutninger og dispositioner, der betragtes som væsentlige eller væsentlige og varige, og som derfor træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen, herunder eksempelvis følgende:

Væsentlige beslutninger såsom beslutninger om vedtægtsændringer, sikkerhedsstillelse, begrænsninger i lejlighedsejernes ret til korttidsudlejning samt væsentlige og varige beslutninger vedr. b.la. elevator- og altanprojekter.

Med vedtagelsen af den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen i den tidligere ejerlejlighedslov § 4, stk. 2 fjernet. Bestemmelsen havde ordlyden ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Bestemmelsen betød, at der i ejerforeninger var såkaldte "døde stemmer" vedrørende ejerlejligheder, hvor ejeren ejede flere ejerlejligheder i foreningen og havde lejet disse ud efter 1979. Disse "døde stemmer" findes ikke længere og alle ejerlejligheder deltager i afstemninger i ejerforeningen.

Fortsat adgang til fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal

Den nye normalvedtægt indeholder, på samme måde som tidligere gældende normalvedtægt, en særregel om adgang til fornyet generalforsamling vedr. beslutninger, hvor der kræves 2/3-flertal. Hvis et forslag herom ikke opnår det fornødne flertal på en generalforsamling, men opnår det krævede flertal blandt de repræsenterede lejlighedsejere, kan der afholdes en ekstraordinær generalforsamling indenfor 8 uger, hvorefter forslaget kan vedtages med 2/3-flertal uanset antallet af repræsenterede lejlighedsejere.

9/10-flertal og vetoret implementeres

Herudover indeholder den nye normalvedtægt bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesarealer kræver 9/10-flertal på generalforsamlingen. Selvom dette forhold ikke var reguleret i den tidligere normalvedtægt, blev det - baseret på almindelige foreningsretlige grundsætninger - lagt til grund, at sådanne beslutninger krævede enstemmighed. Bestemmelsen er derfor indsat for at sikre, at en eller få lejlighedsejere i foreningen ikke kan blokere for en beslutning herom, som langt størstedelen af de øvrige medlemmer kan tiltræde.

Endelig fremgår det nu direkte af normalvedtægten, at for dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retstilling forringes. Hermed gives disse lejlighedsejere vetoret i relation til denne type beslutninger.

Sanktionsbestemmelser implementeres

Den nye normalvedtægt udvider muligheden for at sanktionere en lejlighedsejer, der ikke overholder vedtægten og/eller den fastsatte husorden. Den nye normalvedtægt giver i samspil med den nye ejerlejlighedslov, der trådte i kraft i juli 2020, udover eksklusion også mulighed for at pålægge en lejlighedsejer at betale bod i tilfælde af grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen - bl.a. i form af retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik ved støjende eller truende adfærd.

Endelig følger det af ejerlejlighedsloven og den nye normalvedtægt, at ejerforeningen gives beføjelser direkte over for en misligholdende lejer. Ejerforeningen kan hermed optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til fx at opsige eller ophæve lejemålet. Hensigten med bestemmelsen er at give ejerforeningen mulighed for at reagere i tilfælde, hvor lejlighedsejeren/udlejeren undlader eller ikke evner at bringe en retsstridig adfærd hos en potentiel lejer til ophør.

Ikrafttrædelse

Nye ejerforeninger
Den 1. januar 2021 trådte den nye normalvedtægt i kraft for ejerforeninger, der stiftes efter denne dato. Normalvedtægtens indhold er derfor gældende, medmindre der for den pågældende ejerforening vedtages en særvedtægt.

Eksisterende ejerforeninger
For eksisterende ejerforeninger stiftet før den 1. januar 2021 træder den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Hermed gives eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyst en særvedtægt mulighed for at tage stilling til, om de vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de ønsker at vedtage en særvedtægt. For ejerforeninger med en tinglyst særvedtægt vil denne udfyldes med den nye normalvedtægts bestemmelser i tilfælde, hvor særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende forhold, eller ikke regulerer dette fuldt ud.

Vejledning på vej

Det fremgår af lovforslaget vedr. den nye ejerlejlighedslov, at det er hensigten, at der vil blive udarbejdet en vedledning til den nye normalvedtægt. Denne vejledning er ikke tilgængelig på nuværende tidspunkt.

Læs de nye normalvedtægter i deres helhed

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate