De gældende regler

Når en ejendom opføres i den hensigt, at den efterfølgende skal sælges som ny, er der fradragsret for momsen af opførelsesomkostningerne, og salgssummen skal tillægges moms. Hvis ejeren af ejendommen må ændre sin oprindelige hensigt om salg, f.eks. fordi ejendommen ikke kan sælges, og ejendommen i stedet skal udlejes uden moms, f.eks. til boliger, udløses der en reguleringsforpligtelse. Det betyder, at ejeren skal tilbagebetale en forholdsmæssig del af den fratrukne moms. Regulering skal foretages for en tiendedel af momsen om året i op til ti år. 

De nye regler

Folketinget vedtog imidlertid den 28. november 2019 en ændring af de gældende regler. Folketinget overlod det til skatteministeren at fastlægge lovændringens ikrafttrædelsestidspunkt. Ministeren har nu udstedt en  ikrafttrædelsesbekendtgørelse,, hvorefter loven skal træde i kraft den 1. juli 2021.

Lovændringen har navnlig betydning for nye boligejendomme (mindre end 5 år gamle), som er opført med henblik på salg, og hvor der er fratrukket moms af udgifterne til opførelse af ejendommen. De nye regler betyder, at når en ejendom overgår fra momspligtig til momsfri anvendelse, skal der ikke længere ske momsregulering. I stedet skal der betales udtagningsmoms, som skal beregnes på baggrund af ejendommens markedsværdi på det tidspunkt, der påbegyndes momsfri udlejning. 

Hvis ejendommen efterfølgende sælges, vil salget være momsfrit.

De nye regler kan få en betydelig likviditetsmæssig og økonomisk betydning, idet momsbeløbet skal betales på én gang, og idet momsen skal betales af markedsværdien. Rent teknisk er udtagningsmoms en salgsmoms, der har til formål at udligne et fradrag af købsmoms. Udtagningsmoms indebærer en likviditetsbelastning i forhold til regulering efter reguleringsreglerne, som sker over ti år, og mens udtagningsmoms normalt beregnes af købsprisen og dermed svarer til det fradrag, der skal udlignes, så vil den nye udtagningsmoms på fast ejendom derudover indebære en særskilt momsbelastning, hvis markedsværdien på udtagningstidspunktet overstiger anskaffelsesomkostningerne.

Relevante overvejelser

Hvis det fra begyndelsen er overvejende sandsynligt, at et nybyggeri ender med at skulle udlejes til boligformål, bør byggeriet gennemføres, uden at der løbende tages fradrag for momsen. Hvis et projekt er opført med henblik på momsfri udlejning, vil der nemlig ikke være grundlag for at beregne udtagningsmoms.

Er der tale om et igangværende byggeri, hvor hensigten hidtil har været, at ejendommen skulle sælges, men der nu er stor sandsynlighed for, at det ender med, at bygningen skal udlejes til boligformål, bør det overvejes at omdefinere projektet til et udlejningsprojekt i god tid, inden ændringerne træder i kraft.

Kun byggeprojekter, hvor det er åbenlyst, at de færdige boliger skal sælges, bør herefter blive håndteret som et momspligtigt byggeri.