Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, der kan overvejes i en situation som den foreliggende. Det gælder særligt erhvervslejelovens § 18, stk. 2 og erhvervslejelovens § 23, stk. 2.

Derudover er det vigtigt at se på, hvad der er aftalt mellem parterne, hvor man ofte vil have forholdt sig til, hvem af parterne, der har risikoen for myndighedskrav mv. Først kommer vi ind på erhvervslejelovens §§ 18, stk. 2 og 23, stk. 2 og derefter parternes aftale.

Erhvervslejelovens § 18, stk. 2 har følgende ordlyd:
"Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren."

Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 har følgende ordlyd:
"Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen."

Det er vores vurdering, at hverken erhvervslejelovens § 18, stk. 2 eller § 23, stk. 2 giver grundlag for, at lejere kan kræve forholdsmæssigt nedslag i huslejen.

Vedrørende erhvervslejelovens § 18, stk. 2
Lejer er i medfør af erhvervslejelovens § 18, stk. 2 berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen, "så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren".

Efter denne bestemmelse er der ikke noget krav om, at der er noget at bebrejde udlejeren i relation til den forringede brugsværdi. I den nuværende situation, hvor der er nedlagt midlertidigt forbud, kan der ikke herske tvivl om, at brugsværdien for lejeren er helt væk. Spørgsmålet er herefter, om der foreligger en mangel ved det lejede, hvilket er et krav for, at lejeren kan kræve forholdsmæssigt nedslag i lejen.

Omdrejningspunktet for bestemmelsen er som udgangspunkt konkrete - typisk fysiske - mangler ved lejemålet. Bestemmelsen er dog blevet anvendt ved andet end egentlige fysiske mangler, herunder i situationer med støjgener fra omgivelserne, hvor afgørelserne dog synes konkret begrundet og næppe kan danne udgangspunkt for en mere generel vurdering.

Mellemregningerne er mange, men opsummerende er det vores vurdering, at erhvervslejelovens § 18, stk. 2 næppe kan anvendes som grundlag for krav fra lejer om forholdsmæssigt nedslag i lejen.

Vi lægger i denne forbindelse bl.a. vægt på at (i) lejemålets karakter er uforandret, og (ii) de udefrakommende faktorer har ingen konkret indvirkning på netop dette lejemål, idet myndighedsindgreb rammer generelt.

Dertil kommer, at de afgørelser, som har anerkendt støjgener (dvs. udefrakommende påvirkninger) synes at være konkret begrundede og ikke som sådan kan overføres direkte på en situation som den foreliggende.

Vedrørende erhvervslejelovens § 23, stk. 2
Ordlyden af bestemmelsen - særligt sidste sætning - kan læses således, at en lejer, der rammes af et forbud mod lejerens brug af lejemålet kan kræve forholdsmæssigt afslag.

Det er imidlertid væsentligt at bemærke, at bestemmelsen kort er omtalt i forarbejderne til erhvervslejeloven, hvor følgende er anført: "§ 23, stk. 2, der er identisk med § 16, stk. 2, i den gældende lejelov, vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug."

Det kan med det samme udelukkes, at situationen skyldes "udlejers forhold", hvorfor det afgørende for at anvende bestemmelsen således er spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om forhold, som "udlejeren bærer risikoen for".

Der findes ikke meget retspraksis eller litteratur, der omhandler erhvervslejelovens § 23, stk. 2, men der er dog en ældre afgørelse fra retspraksis, som antyder, at lovindgreb som udgangspunkt er lejers risiko. I en sag fra 1938 var det lejer, der havde risikoen for, at en ændring i lukkeloven forbød salg af tobak uden for almindelig åbningstid.

Forholdene i den ældre sag og den nuværende situation er ikke sammenlignelige, men afgørelsen viser dog, at lovmæssige indgreb, i det konkrete tilfælde forbud mod salg af tobak udenfor almindelig åbningstid, i udgangspunktet ikke er udlejers risiko.

Lejekontrakten
Parterne kan med enkelte undtagelser frit aftale, hvad skal gælde i aftaleforholdet. Det gælder således også i forhold til regulering af myndighedskrav til lejemålet.

Det er vores erfaring, at flertallet af erhvervslejekontrakter, indeholder bestemmelser om, at risikoen for myndighedskrav mv. vedrørende det lejedes anvendelse påhviler lejer. Bestemmelser af denne type kan have forskellig ordlyd, men vil efter vores opfattelse medføre, at parterne allerede ved indgåelsen af lejekontrakten har forholdt sig til, hvem der har risikoen for myndighedsindgreb. Dette gælder også selvom parterne med meget stor sandsynlighed ikke havde en situation som den nuværende i tankerne.

Forsikringsdækning
I nogle erhvervslejekontrakter er det aftalt, at lejer er forpligtet til at tegne forsikring, der dækker driften fra lejemålet, herunder omsætningstab.

Vi kan kun opfordre lejere til at kontrollere forsikringsforhold, herunder om en situation som den nuværende er omfattet af forsikringsdækning.

Vedtaget kompensationsordning vedr. faste udgifter, herunder leje
Der er torsdag den 19. marts 2020 blevet offentliggjort en ny aftale, indgået mellem Regeringen og Folketingets partier, vedrørende en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Hjælpepakken inkluderer bl.a. en midlertidig kompensationsordning i forhold til de erhvervsdrivendes dokumenterbare faste udgifter, herunder eksempelvis husleje, renteudgifter og kontraktforbundne udgifter i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2020.

Denne midlertidige kompensationsordning er særdeles relevant for en lang række lejere.

Principperne for den midlertidige kompensationsordning for faste udgifter m.v. er følgende: 

• Virksomheder på tværs af brancher skal kunne få kompensation
• Kompensationen målrettes virksomheder med et stort fald i omsætningen hjemme (mere end 40 pct.)
• Kompensationen målrettes faste udgifter og udgør mellem 25 og 80 pct.
• Kompensation dækker op til tre måneder og udbetales hurtigst muligt
• Hvis omsætning er faldet væsentligt mindre, skal kompensationen betales tilbage

Kompensationens størrelse:

• 100 %, for erhvervsdrivende, som ved bekendtgørelse er påbudt fuldt lukket.
• 80 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 %.
• 50 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 %.
• 25 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 %.

Begrænsninger:

• Der kan ikke ansøges om kompensation, hvis de faste udgifter udgør mindre end 25.000 kr. i perioden.
• Der kan maksimalt opnås kompensation for 60 mio. kr. pr. virksomhed i perioden.
• Perioden hvori kompensationen er gældende: 9. marts til 9. juni 2020.

Kompensationsordningen er ikke entydig, og det bliver interessant at se, hvorledes aftalen implementeres, men et væsentligt spørgsmål er, hvilken indflydelse eventuelle allerede indgåede aftaler mellem udlejere og lejere har på lejers mulighed for at opnå kompensation under kompensationsordningen.

Navnlig sidstnævnte medfører en række overvejelser for både udlejer og lejer i forhold til at indgå aftaler omkring midlertidig lejerabat, midlertidig lejefritagelse, udskydelse af pligt til at betale leje mv.

Det er positivt, at udlejere i vidt omfang har meldt ud, at de er klar til at hjælpe trængte lejere, men det er naturligvis vigtigt, at de aftaler, der indgås ikke blot flytter regningen over til udlejerne, hvis lejer ad anden vej kunne opnå samme lempelse i de økonomiske forpligtelser.

Vi opfordrer derfor både udlejere og lejere til at være meget opmærksomme på det præcise indhold af kompensationsordningen således, at parterne i fællesskab sikrer sig den bedst mulige udgang af den nuværende meget vanskelige situation.

---
Vi befinder os på nuværende tidspunkt i en helt ekstraordinær situation, som gør det vanskeligt entydigt at vurdere de juridiske konsekvenser, herunder hvorledes man skal eller kan anvende gældende lovbestemmelser, der ikke er udformet med en situation som den nuværende i tankerne.

Fra Plesners side følger vi nøje udviklingen, herunder særligt implementeringen af kompensationsordningen således, at vi kan rådgive vores kunder bedst muligt herom.

Læs mere på Virksomhedsguiden om "Kompensation for virksomheders faste udgifter"