Moms og salg af aktier eller andele i selskaber eller foreninger der besidder fast ejendom

Salg af nye bygninger - med eller uden tilhørende jord - samt salg af byggegrunde og særskilt salg af en bebygget grund er pr. 1. januar 2011 momspligtigt.

Salg af aktier eller andele i selskaber eller foreninger, der besidder fast ejendom, er som udgangspunkt momsfrit.

Det fremgår imidlertid af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e), at salg af aktier eller andele ikke er momsfritaget efter denne bestemmelse, såfremt

"… besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom".

Skatteministeriet anser sådanne salg for at være salg af fast ejendom.

Salg af aktier eller andele i selskaber eller foreninger, der besidder nye bygninger eller byggegrunde, kan således pr. 1. januar 2011 være momspligtige.

Skatteministeriet uddyber i udkastet til vejledning, hvilke salg dette efter Skatteministeriets opfattelse omfatter.

Det anføres heri, at dette beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at salg af aktier i et aktieselskab eller andele i et interessentskab eller kommanditselskab, der besidder nye bygninger eller byggegrunde, som udgangspunkt ikke anses for at være salg af fast ejendom.

Udgangspunktet fraviges, såfremt selve besiddelsen af aktierne eller andelene indebærer, at der retligt eller faktisk sikres rettigheder som ejer eller bruger over en ny bygning eller en byggegrund.

Skatteministeriet anfører, at salg af andelslejligheder og aktielejligheder anses for at være salg af fast ejendom. Dette må ses i lyset af, at en andelshaver og en aktionær i kraft af henholdsvis medlemskabet og ejerskabet i sådanne tilfælde har en eksklusiv brugsret til en lejlighed.  

I udkastet til vejledning angiver Skatteministeriet endvidere to eksempler, der anses for at være salg af fast ejendom:

Eksempel 1

"Overdragelse af ideelle anparter (andele og aktier) anses for at være levering af fast ejendom i tilfælde, hvor eksempelvis samtlige andele i et K/S eller I/S, der som sit eneste eller overvejende formål har at drive erhverv med køb, salg og udlejning af fast ejendom, overdrages til en tredjepart, og hvor overdragelsen af andelene indebærer, at erhververen via besiddelsen heraf reelt opnår rettigheder som ejer af en eller flere faste ejendomme, og dermed en eksklusiv brugsret til ejendommene."

Det er vores vurdering, at et salg af aktier eller andele alene kan anses for at udgøre salg af fast ejendom, såfremt selve besiddelsen af aktierne eller andelene indebærer, at selskabsdeltagerne retligt eller faktisk sikres rettigheder som ejer eller bruger over fast ejendom. Eksemplet synes at skulle forstås i overensstemmelse hermed.

Eksempel 2

"Et andet eksempel kan være køb af en byggegrund, som indskydes i et K/S eller I/S, og hvor samtlige andele herefter overdrages til en tredjepart (andelsboligforening), som skal anvende byggegrunden til opførelse af andelsboligbyggeri."

Det er vores vurdering, at ejerandele i et selskab i sig selv alene repræsenterer en ret i relation til værdien af aktiverne i selskabet og ikke en direkte ret i relation til en fast ejendom, herunder en byggegrund.

I eksemplet kan den blotte besiddelse af andelene dermed ikke antages at indebære, at selskabsdeltageren retligt eller faktisk sikres rettigheder som ejer eller bruger over byggegrunden. Vi er dermed ikke enige med Skatteministeriet i, at salget af andelene til andelsboligforeningen kan anses for at være salg af byggegrunden. 

Dette bekræftes også af, at de økonomiske virkninger af salg af andelene ikke kan anses for at svare til salg af byggegrunden.

Hvorvidt dispositionen - på trods af, at de formelle betingelser i momslovgivningen er opfyldt - udgør "misbrug", og dermed kan tilsidesættes i momsmæssig henseende, beror på de konkrete omstændigheder.