Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

I nærværende artikel behandles dels tvangsauktioner over de enkelte andelsboliger (brugsretten til andelsboligen) og dels tvangsauktioner over andelsboligforeningens ejendom (hovedejendommen). Artiklen beskriver kort lovgrundlaget for tvangsauktionerne og nogle af de særlige problemstillin­ger, der kan opstå ved disse tvangsauktioner.

Tvangsauktioner over andelsboliger

Tvangsauktioner over andelsboliger gennemføres efter særlige regler, som findes i retsplejelovens § 559 a. Heraf fremgår det bl.a., at en andel ikke kan sælges på tvangs­auktion, før fogedretten har forsøgt tvangssalg af ande­len gennem andelsboligforeningen i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven.

Der findes desuden særlige tvangsauktionsvilkår for andelsboliger, som bl.a. tager højde for, at andelsboliger er underlagt begrænsninger i prisfastsættelsen.

Fra 1. februar 2005 har der eksisteret en ufravigelig ret for andelshavere til at pantsætte deres andele uanset ordlyden af andelsboligforeningens vedtægter. Den frie adgang til at pantsætte andele har bevirket en stigning i antallet af tvangsauktioner over andelsboliger.

Mange andelsboligforeninger har i deres vedtægter krav om, at erhververen af en andelsbolig skal flytte ind i boligen. Det giver et problem på tvangsauktionen, så­fremt erhververen er et pengeinstitut eller en professio­nel långiver, der ikke kan opfylde bopælspligten. Pantha­verne i de enkelte andele er således ofte afskåret fra at overtage andelsboligen som ufyldestgjort panthaver.

I en kendelse fra Østre Landsret fra 2009 gav landsretten andelsboligforeningen medhold i, at foreningen ikke kunne godkende en køber som andelshaver, og at der derfor ikke kunne meddeles hammerslag til køber. Køber var i den pågældende sag en virksomhed, der havde pant i den pågældende andel, og som ønskede at erhverve andelen med henblik på videresalg (andelsboligforenin­gens vedtægt indeholdt bestemmelser om bopælspligt).

Som følge af kendelsen fra Østre Landsret nedsatte rege­ringen i marts 2010 en arbejdsgruppe, der skulle under­søge panthavers mulighed for at overtage en andelsbolig på tvangsauktion. Arbejdsgruppen vurderede, at der ikke er grundlag for at antage, at kendelsen har haft indfly­delse på andelshavernes lånevilkår, og at der derfor ikke er et aktuelt behov for at ændre den gældende lovgiv­ning.

Tvangsauktioner over andelsboligforeningers ejen­domme

Reglerne vedrørende tvangsauktioner over andelsbolig­foreningers ejendomme (hovedejendommen) følger de almindelige tvangsauktionsregler, der fremgår af rets­plejelovens kapitel 51 samt bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår med senere ændringer.

Ophævelse af en andelsboligforening grundet tvangs­auktion over andelsboligforeningens ejendom medfører, at panthaverne i de enkelte andele reelt mister deres sikkerhed. Som konsekvens heraf har det i retspraksis været prøvet, om panthaverne i andelene skal indkaldes til tvangsauktionen over hovedejendommen.

Højesteret har senest ved en kendelse afsagt i 2009 (trykt i Ugeskrift for Retsvæsen) fastslået, at de kredito­rer, som havde pant i de enkelte andelsboli­ger, ikke havde rettigheder i den faste ejendom. Selvom ejen­dommen var andelsboligforeningens væsentligste aktiv, og selvom kreditorerne var kreditorer hos andels­bolig­foreningen for en eventuel udlodning, hvis der skulle ske opløsning af andelsboligforeningen, fandt Højesteret derfor ikke, at kreditorerne i de enkelte an­dele skulle indkaldes til auktionen.

En tvangsauktion over andelsboligforeningens ejendom bevirker i praksis, at andelsboligforeningen opløses, samt at de tidligere andelshavere har ret til at blive bo­ende som lejere, jf. andelsboligforeningslovens § 4.

Andelshaverne kan blive boende som lejere i overens­stemmelse med reglerne i lejelovgivningen. Hvis der ikke foreligger aftale om andet, regulerer lejelovgivningen således forholdet mellem de tidligere andelshavere og den nye ejer af ejendommen. Det betyder, at lejelovgiv­ningens udfyldende regler finder anvendelse på fastsæt­telse af lejen, betaling af depositum, opsigelse, fraflyt­ning m.v.

Det er ved en byretsdom fra 1988 fastslået, at de tidli­gere andelshavere alene er sikret en ret til at blive bo­ende som lejere. Lejeforholdet mellem den nye ejer af ejendommen og den tidligere andelshaver betragtes som et nyetableret lejeforhold. Det indebærer bl.a., at den nye ejer er berettiget til at afkræve depositum og aftale leje, herunder lejeforhøjelse for forbedringer.

Af en tilkendegivelse fra Østre Landsret fra 1989 fremgår det ligeledes, at en udlejer kunne kræve sædvanligt de­positum ved udlejning til de tidligere andelshavere i ejendommen, når udlejeren havde overtaget denne på tvangsauktion.

Såvel litteraturen som praksis er sparsom på dette om­råde. En række forhold er derfor fortsat uafklarede, her­under bl.a. hvor mange særkrav den nye udlejer kan indføje i lejekontrakten, uanset hvor sædvanlige disse måtte være.