Den 27. juni 2023 har Social-, Bolig- og Ældreministeriet sendt et lovforslag, der indeholder ændringer af lejeloven, i høring.

Et væsentligt moment i lovforslaget er, at der lægges op til en skærpelse tilbudspligtsreglerne.

Tilbudspligten i henhold til lejeloven indebærer, at man forud for en overdragelse af en udlejningsejendom til 3. mand, har pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis. Dette gælder dog i udgangspunktet kun, hvis der er tale om en ejendom med mindst 6 lejemål (for rene beboelsesejendomme) eller 13 beboelseslejligheder (for blandede ejendomme). Tilbudspligten finder ligeledes anvendelse, når en ejendom overdrages som et led i en overdragelse af kapitalandele, når erhververen opnår majoritet af stemmer i ejerselskabet. 

I den meget omtalte ''Six Pack-dom'' (U.2020.2342 H) slog Højesteret fast, at tilbudspligtsreglerne ikke blev aktiveret i et tilfælde, hvor kapitalandelene i et ejendomsselskab blev overdraget til tre selskaber, uden at nogle af disse tre selskaber hver for sig opnåede en majoritet af stemmerne i ejendomsselskabet.

Højesteret begrundede sin afgørelse med, at tilbudspligtsreglerne er af særligt indgribende karakter, hvorfor den relevante bestemmelse ikke kunne udstrækkes ud over, hvad efter ordlyd og motiver med sikkerhed kunne lægges til grund. Dermed blev det slået fast, at der efter de nuværende regler ikke udløses tilbudspligt, så længe en erhverver ikke opnår en majoritet i ejerselskabet, og det er denne retstilstand som lovgiver ønsker at ændre.

Lovforslaget indebærer således, at tilbudspligten fremover aktiveres i tilfælde, hvor der afstås en majoritet af stemmer i et selskab, uden at de enkelte erhververe nødvendigvis selvstændigt opnår en majoritet af disse stemmer.

Den tidligere regering sendte sidste sommer et lovforslag i høring, som lagde op til at udvide tilbudspligtsreglerne med det sigte, at tilbudspligten ville blive udløst ved et såkaldt "kontrolskifte", hvilket indebar, at stort set alle former for overdragelser af udlejningsejendomme, såvel direkte som indirekte, ville blive fanget af tilbudspligten.

Lovgiver har dog ikke videreført disse idéer i det nye lovforslag, hvorfor der er tale om en langt mindre indgribende ændring end den, der hidtil blev præsenteret. Lovforslaget får derfor ikke nogen konsekvenser for anvendelsen af dobbelt-holding-metoden, hvilket indebærer, at der ikke udløses tilbudspligt, såfremt man indirekte erhverver en ejendom ved at erhverve kapitalandele i ejendomsselskabets moderselskab.

Derudover rettes der med lovforslaget op på en utilsigtet fejlhenvisning, der har indfundet sig i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt. ved vedtagelsen af den nye lejelov. Fejlen har medført, at udlejere siden den 1. juli 2022 ikke lovligt har kunne indgå aftale om en årlig regulering af lejen i henhold til Danmarks Statistisk nettoprisindeks for lejemål, hvori lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje eller hvor der er tale om gennemgribende moderniserede lejemål.

Ifølge lovforslaget får bestemmelsen virkning med tilbagevirkende kraft fra 1. juli 2022, men bestemmelsen vil dog først kunne håndhæves efter lovforslaget er trådt i kraft. Såfremt lovforslaget vedtages, træder lovforslaget i kraft den 1. januar 2024.

Dette betyder, at udlejere for så vidt angår lejeaftaler, der er indgået efter 1. juli 2022, ikke frem til 1. januar 2024 kan håndhæve en aftale om NPI-regulering for lejemål med en omkostningsbestemt leje eller for gennemgribende moderniserede lejemål. Aftalen vil i stedet kunne håndhæves efter 1. januar 2024, således at aftalen om NPI-regulering blot betragtes som uvirksom i perioden mellem 1. juli 2022 og 31. december 2023 og ikke tilsidesættes i sin helhed som ugyldig.

Endvidere indeholder lovforslaget en ændring, der vil give udlejere adgang til at inkludere rimelige omkostninger til tredjemand i forbindelse med månedlige forbrugsmålinger i ejendommens forbrugsregnskab.

Se nærmere om lovforslaget i høring på Høringsportalen