Med en ændring af almenboligloven i 2010 blev der for første gang indført kriterier, som definerede udsatte boligområder (de tidligere såkaldte "ghettokriterier"). Et udsat boligområde (tidligere "ghettoområde") blev på daværende tidspunkt identificeret med udgangspunkt i tre kriterier: i) andel indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande, ii) andel uden arbejdsmarkedstilknytning og iii) antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer.

Kriterierne er siden 2010 blevet udbygget, og kriterierne for udsatte boligområder i deres nuværende form blev indført i almenboligloven i 2018 som følge af Parallelsamfundspakken, der blev vedtaget af et bredt flertal i Folketinget.

Parallelsamfundslovgivningen har haft vidtrækkende konsekvenser for flere almene boligorganisationer og beboerne i de udsatte boligområder. Det gælder særligt de boligområder, som opfylder kriterierne for at være et omdannelsesområde (tidligere "hård ghetto"). Med udpegelsen som omdannelsesområde følger nemlig en forpligtelse for boligorganisation og kommune til at nedbringe andelen af almene boliger i boligområdet til 40 %, hvilket f.eks. kan ske ved nedrivning af boliger, ommærkning, frasalg af boliger eller fortætning med andre bolig- og ejerformer. 

Hovedgrebet for nedbringelse af andelen af almene boliger i de boligområder, der i dag er omfattet af en udviklingsplan, er fortætning med nybyggeri.

Nedenfor er en kort gennemgang af de fire områdekategorier og nogle af de implikationer, der knytter sig til kategorierne.  

Udsatte boligområder

Udpeges et boligområde som et udsat boligområde har det bl.a. konsekvenser for udlejningen af ledige boliger i boligområdet, dels fordi kommende beboere skal opfylde særlige kriterier for at få tildelt en bolig i boligområdet, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier, og dels fordi kommunen ikke via den kommunale anvisningsret må anvise boligsøgende bl.a. i situationer, hvor et medlem af husstanden ikke statsborger i et EU- eller EØS-land (studerende undtaget), og hvor et medlem af husstanden har modtaget visse former for sociale ydelser, herunder kontanthjælp og sygedagpenge. 

Boligorganisationerne har ligeledes en udvidet adgang til at ophæve lejeforhold for lejemål i udsatte boligområder, i tilfælde hvor lejer eller medlemmer af lejers husstand er straffet med en ubetinget fængselsstraf for visse typer kriminalitet, som er begået inden for en km fra den ejendom, hvor den pågældende bor.

Ved et udsat boligområde forstås et alment boligområde med mindst 1.000 beboere, hvor mindst to af følgende kriterier er opfyldt:

• Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år
• Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år
• Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 60 pct. af samtlige beboere i samme aldersgruppe
• Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende er mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Se listen over udsatte boligområder pr. 1. december 2023

Parallelsamfund

Parallelsamfund udgør en delmængde af de udsatte boligområder, idet et parallelsamfund er karakteriseret ved, at i) boligområdet opfylder kriterierne for at være et udsat boligområde, og at ii) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 %.

Se listen over parallelsamfund pr. 1. december 2023

Omdannelsesområder

Et omdannelsesområde udgør ligeledes en delmængde af de udsatte boligområder. Et omdannelsesområde er et i) udsat boligområde, som ii) de seneste 5 år har opfyldt betingelserne for at være et parallelsamfund.

Omdannelsesområderne omfatter i 2023: Tåstrupgård, Nørager/Søstjernevej m.fl., Stengårdsvej, Sundparken, Skovvejen/Skovparken, Bispehaven, Gellerupparken/ Toveshøj og Vollsmose. Mjølnerparken er i at finde på listen, da antallet af beboere er faldet til færre end 1.000 som følge af den igangværende udviklingsplan. 

Konsekvensen af, at et boligområde udpeges som et omdannelsesområde, er, at de boligorganisationer og kommuner, der er ansvarlige for boligområdet, skal udarbejde en udviklingsplan, der har til formål at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % inden 2030. Forpligtelsen om at andelen af almene familieboliger skal nedbringes til højst 40 % gælder, til den er opfyldt.

Udviklingsplanen skal redegøre for, hvordan andelen af almene familieboliger i området inden for en årrække, og senest i 2030, nedbringes til 40 %. 

Desuden skal udviklingsplanen indeholde en finansieringsplan og beskrivelse af organisering og samarbejdsflader mellem boligorganisationen og kommunen.

Reduktionen i andelen af almene familieboliger kan opnås ved:

• opførelse af nye boliger, som ikke er almene familieboliger, f.eks. rækkehuse eller tagboliger, der afhændes som ejerboliger 
• frasalg af almene familieboliger med henblik på at fungere som private udlejningsboliger, andelsboliger eller ejerlejligheder 
• frasalg af restarealer/friarealer med henblik på fortætning gennem opførelse af f.eks. private ejerboliger
• etablering af erhvervsarealer i boligområdet eller flytning af kommunale arbejdspladser ind i området (75 m2 erhvervsareal tæller som en bolig) 
• nedrivning af almene familieboliger 
• ommærkning af almene familieboliger til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.
  Ressortministeren godkender udviklingsplanen på baggrund af en konkret vurdering. Når udviklingsplanen er godkendt, ansøger boligorganisationen Landsbyggefonden om økonomisk støtte, hvorefter udviklingsplanen omformes til en egentlig helhedsplan.

Udarbejder boligorganisationen og kommunalbestyrelsen ikke en udviklingsplan, som ministeren kan godkende, kan ministeren ud fra en konkret vurdering træffe beslutning om, at omdannelsesområdet skal afvikles. Det samme vil gælde, hvis en udviklingsplan, der er godkendt af ressortministeren, ikke bliver implementeret i overensstemmelse med tidsplanen fastsat i udviklingsplanen. Udstedelse af afviklingspåbud kan efter omstændighederne indebære ekspropriation.

Både udviklings- og afviklingsplaner kan medføre behov for tilvejebringelse af et nyt plangrundlag, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bygninger.

Se listen over omdannelsesområder pr. 1. december 2023

Forebyggelsesområder 

Forebyggelsesområder er den nyeste områdekategori, som første gang blev udpeget den 1. december 2021. 

Forebyggelsesområder opfylder ikke kriterierne for at være udsatte boligområder, men vurderes over tid at kunne udvikle sig til udsatte boligområder, hvis der ikke sættes ind med forebyggende initiativer. Formålet med udpegelsen af forebyggelsesområde er således at monitorere og modvirke, at forebyggelsesområderne udvikler sig til udsatte boligområder. 

Kriterierne for at et boligområde udpeges som et forebyggelsesområde svarer til kriterierne for udsatte boligområder, men grænseværdierne er fastsat lavere for samtlige kriterier, bortset fra grænseværdien for uddannelseskriteriet. 

Når et boligområde udpeges som et forebyggelsesområde, indtræder særlige regler for bl.a. udlejning af ledige boliger i området. Kommende beboere skal opfylde særlige kriterier for at få tildelt en bolig, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier, og der indtræder begrænsninger for, hvilke boligsøgende kommunen kan anvise til boliger i boligområdet.  

Boligorganisationen bør overveje at gennemføre initiativer, der kan føre den eller de pågældende boligafdelinger væk fra grænseværdierne for forebyggelsesområder. Initiativerne kan bl.a. omfatte ommærkning og fortætning med andre boligtyper og ejerformer i lighed med de initiativer, der gennemføres i udsatte boligområder. Derudover kan der undtagelsesvis og under særlige betingelser godkendes matrikulære opdelinger og udvidelser i boligområdet. 

Se listen over udsatte forebyggelsesområder pr. 1. december 2023

Vil du vide mere?

Vores team for Almene Boliger er specialiseret i almenboliglovgivningen, og vi har bred erfaring med udvikling af omdannelsesområder, salg af almene boliger, ejendomsdannelse og fortætning. 

Vi har dyb indsigt i den lovgivning, der omgiver den almene boligsektor, og i de almene boligorganisationers daglige drift, og vi bistår almene boligorganisationer og private aktører med at udvikle og investere i den almene sektor.