Sagen 

En almen boligforening i et boligområde udpeget som omdannelsesområde (tidl. såkaldt "hård ghetto") havde i fællesskab med kommunen udarbejdet en udviklingsplan, som bl.a. skulle nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 %. Udviklingsplanen indebar bl.a., at en række eksisterende boligblokke skulle nedrives, herunder blok A og B, som var udlejet til beboelse. 

Kommunen besluttede som led i udviklingsplanen, at der med kommunen som bygherre skulle opføres en ny kommunal folkeskole på blandt andet det område (det nordlige byggefelt), hvor blok A og B var beliggende. 

Kommunen udbød opgaven i totalentreprise i februar 2021. Der var på dette tidspunkt fortsat dialog mellem kommunen og boligforeningen om køb af grundarealer. Ifølge udbudsmaterialet kunne totalentreprenøren forvente, at de to boligblokke på det nordlige byggefelt var fjernet inden byggestart. Adspurgt under en senere besigtigelse havde kommunens bygherrerådgiver endvidere over for totalentreprenøren oplyst, at der var helt styr på processen omkring fraflytning og nedrivning af boligblokkene, og at dette forhold ikke havde indflydelse på totalentreprisekonkurrencen. 

Med henblik på delvis udmøntning af udviklingsplanen, indgik kommunen og boligforeningen en aftale om en helhedsplan. Om nedrivning af blok A og B fremgik i helhedsplanen bl.a., at de skulle nedrives i løbet af 1. halvår 2023, men at tidsplanen ikke tog højde for "uforudseelige forhold, herunder fx retssager i forbindelse med opsigelser". 

Kommunen og boligforeningen drøftede i løbet af udbudsperioden vilkårene for kommunens grundkøb. Der blev lavet et udkast til en købsaftale, men den blev ikke underskrevet, da der ifølge kommunen ikke varbehov for at foranledige en særskilt underskrift af købsaftalen, da blok A og B ikke var tømt for beboere. 

Kommunen indgik den 31. marts 2022 en totalentreprisekontrakt om projektering og opførelse af den nye kommunale folkeskole med dertil hørende fritidscenter. ABT 18 blev vedtaget mellem parterne. Byggestart var fastsat til uge 31 i 2023. 

Den 29. juni 2022 opsagde boligforeningen lejerne i de to boligblokke til fraflytning den 31. januar 2023 i medfør af almenlejelovens regler om nedrivning. To af lejerne gjorde indsigelse mod opsigelsen, og boligforeningen anlagde sag ved boligretten.

Den 26. maj 2023 meddelte kommunen med henvisning til ABT 18 § 40, stk. 1, litra b (tidsfristforlængelse som skyldes force majeure), at kommunen var nødsaget til at udskyde byggeriet af indskolingen på det nordlige byggefelt indtil videre. Udskydelsen var begrundet i den verserende boligretssag mod de beboere i blok A og B, som ikke var fraflyttet med den konsekvens, at kommunen ikke kunne opnå rådighed over byggefeltet. 

Totalentreprenøren bestred, at kommunen var berettiget til tidsfristforlængelse. Totalentreprenøren gjorde gældende, at de havde ret til tidsfristforlængelse, erstatning/godtgørelse for den forlængede byggetid og ekstrabetaling for den ændrede udførelsestakt, og krævede indtil videre tidsfristforlængelse i relation til flere sanktionsbærende terminer. Totalentreprenøren støttede sit erstatningskrav på ABT 18 § 41, stk. 1, litra a (forsinkelse som skyldes bygherres forhold, hvor bygherre har udvist fejl eller forsømmelse), subsidiært stk. 2, litra a (forsinkelse som skyldes bygherres forhold, uden at bygherre har udvist fejl eller forsømmelse).

Kommunen gjorde under sagen gældende, at den pågældende situation, hvor beboere nægtede at fraflytte, var af en så usædvanlig, uforudset og ekstraordinær karakter, at forsinkelsesårsagen måtte sidestilles med en "blokade", som måtte udløse et berettiget krav om tidsfristforlængelse. At beboerne kunne gøre indsigelse i medfør af almenlejelovens § 89, kunne efter kommunens opfattelse ikke fratage forholdet dets ekstraordinære karakter.

Kommunen gjorde ligeledes gældende, at det ikke var afgørende, at det var kommunens egen kontraktpart (boligforeningen), der var forhindret i at overdrage byggegrunden til kommunens rådighed, da den relevante hindring for boligforeningen måtte sidestilles med en blokadelignende situation, som hverken kommunen eller boligforeningen var skyld i eller herre over.

Afgørelsen

I sin afgørelse udtalte opmanden (fhv. højesteretsdommer Niels Grubbe) bl.a., at det ikke var usædvanligt, at enkelte lejere i en ejendom benyttede deres lovsikrede adgang til prøvelse af opsigelsens berettigelse ved boligretten, selv om et flertal af lejerne havde godkendt opsigelsen og var fraflyttet. 

På den baggrund fandt opmanden, at det forsinkende forhold - enkelte lejeres indsigelse mod opsigelsen med deraf følgende lovbestemte domstolsprøvelse af indsigelsen inden fraflytning - ikke havde en sådan usædvanlig karakter, at det kunne sidestilles med de tilfælde, der fremgik i ABT 18 § 40, stk. 1, litra b (krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade og hærværk). 

Opmanden bemærkede, at vurderingen af det forsinkende forholds karakter ikke blot beroede på forekomstens hyppighed. Hyppigheden måtte i øvrigt bedømmes på, hvor hyppigt forsinkelsen forekom i forhold til de mulige tilfælde. Strejke, lockout og blokade kunne således forekomme ved alle byggearbejder og frekvensen måtte bedømmes i forhold hertil, mens frekvensen af lejerindsigelse som hindring for nedrivning måtte bedømmes i forhold til de byggearbejder, der forudsatte nedrivning efter opsigelse af eksisterende lejere. Risikoen for at hindringen aktualiseredes, måtte også bedømmes i forhold til bebyggelsens størrelse, idet risikoen fra blot én lejer var større, når nedrivningen beroede på opsigelsen af mange lejere.

Det forhold, at muligheden for lejerindsigelse i helhedsplanen af 21. maj 2021 var betegnet som uforudseelig kunne ikke føre til andet resultat. 

Om totalentreprenørens ret til erstatning konstaterede opmanden indledningsvis, at uanset at forsinkelsen skyldtes forsinkelse hos kommunens leverandør, boligforeningen, måtte forsinkelsen i entrepriseforholdet (mellem kommunen og totalentreprenøren) anses for at bero på kommunens forhold.

Da forsinkelsen ikke skyldtes kommunens fejl eller forsømmelse, fandt opmanden, at forholdet udgjorde forsinkelse som skyldes bygherres forhold, uden at bygherren har udvist fejl eller forsømmelse, jf. ABT § 41, stk. 2, litra a. Kommunen var således erstatningspligtig som følge af forsinkelsen.

Afgørelsen er trykt i TBB2024.157.

Plesners bemærkninger

Mange almene boligorganisationer gennemfører i disse år omfattende helhedsplaner og renoveringer, hvor opsigelse af lejerne er en forudsætning for gennemførelsen. 

Afgørelsen understreger vigtigheden af, at boligorganisationen indregner risikoen for, at opsagte lejere gør indsigelse mod opsigelsen med en  domstolsprøvelse til følge, muligvis i flere instanser. Boligorganisationen må ved indgåelse af aftaler, der beror på en forudsætning om lejeres fraflytning, være opmærksom på risikoen for at lejerne ikke fraflytter. Opsiges flere lejere samtidig, bør boligorganisationen påregne, at der kommer indsigelser mod opsigelsen.   

Har boligorganisationen indgået aftaler med fx entreprenører, kan boligorganisationen gøres erstatningsansvarlig for den forsinkelse, der måtte opstå, hvis byggestart udskydes.

Boligorganisationen bør derfor tilrettelægge en proces, der tager højde for risikoen for, at en langvarig domstolsprøvelse af opsigelserne kan forsinke boligorganisationens projekt. Dette kan boligorganisationen fx gøre ved at tage forbehold for forsinket byggestart i aftalegrundlaget.

I afgørelsen blev kommunen kendt erstatningspligtig efter reglen i ABT 18 § 41, stk. 2, litra a. Bestemmelsen vedrører forsinkelse, som skyldes bygherres (kommunens) forhold, uden at bygherren har udvist fejl eller forsømmelse. Totalentreprenørens erstatningskrav efter bestemmelsen omfatter ikke totalentreprenørens mistede fortjeneste.

Havde boligorganisationen været kontraktpart i aftalen med totalentreprenøren i stedet for kommunen, ville boligorganisationens erstatningspligt formentlig skulle udmåles efter reglen i ABT 18 § 41, stk. 1, litra, som vedrører forsinkelse som skyldes bygherrens forhold, og bygherren har udvist fejl eller forsømmelse. I dén situationen ville det erstatningskrav, der kunne rettes mod boligorganisationen udgøre den såkaldte positive opfyldelsesinteresse, dvs. at totalentreprenøren skulle stilles på samme måde, som hvis der ikke var sket misligholdelse, hvilket bl.a. indebærer, at boligorganisationen ville skulle svare erstatning for dokumenterede tab, herunder mistet fortjeneste.

Afgørelsen er ligeledes en påmindelse til kommuner, totalentreprenører og andre bygherrer om at være opmærksomme på den potentielle forsinkelse, der kan opstå, når opsigelse af lejere indgår som et element i udvikling og omdannelse af et byområde. Totalentreprenøren skal særligt være opmærksom på, at der i en situationen som den pågældende ikke kan oppebæres fuld dækning for det tab, totalentreprenøren har lidt.

Vil du vide mere?

Vores team for Almene Boliger er specialiseret i almenboliglovgivningen, og vi har bred erfaring med udvikling af omdannelsesområder, salg af almene boliger, ejendomsdannelse og fortætning. Vi har dyb indsigt i den lovgivning, der omgiver den almene boligsektor, og i de almene boligorganisationers daglige drift, og vi bistår almene boligorganisationer og private aktører med at udvikle og investere i den almene sektor.