Lejers forbedringer anset som varige på trods af reetableringsforpligtelse

I en sag mellem en udlejer og en lejer har Østre Landsret slået fast, at der skal ses bort fra forbedringer, som en lejer har foretaget i lejemålet, og at sådanne forbedringer kan anses som varige, selvom lejer har pligt til at retablere forbedringerne ved fraflytning. 

Udlejer anlagde den 7. april 2015 sag ved Boligretten mod en lejer med påstand om, at lejer skulle anerkende en betydelig lejeforhøjelse.

Et centralt spørgsmål i sagen var, hvorvidt et indskudt dæk på 22 msom lejer selv havde etableret, skulle medregnes i det lejebærende areal. Lejer bestred, at dette areal var lejebærende, fordi der ved vurderingen af markedslejen skulle ses bort fra lejers egne, varige forbedringer, jf.  erhvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1. Udlejer fastholdt, at forbedringerne i sagens natur ikke kunne anses som varige, når lejer havde påtaget sig en pligt til at fjerne det indskudte dæk ved fraflytning.

På baggrund af bevisførelsen, herunder særligt skønsmandens vurdering, gav begge instanser udlejer delvist medhold i påstanden. I modsætning til Boligretten fandt Østre Landsret dog, at den indskudte etage ikke skulle være lejebærende, og lagde dermed til grund, at lejers forbedringer måtte anses som varige, selvom lejer havde fuld retableringspligt.

Afgørelsen er principiel, da det nu er slået fast, at en forbedring, f.eks. i form af en tilbygning, kan være varig selvom lejeren har pligt til at fjerne den ved fraflytning.

Dette giver anledning til grundige overvejelser i forbindelse med indgåelse af erhvervslejekontrakter og udlejers godkendelse af lejers ændringer. Udlejer bør holde sig for øje, at det bør indgå som et vilkår i lejekontrakten, at lejers ændringer i lejemålet - lavet med udlejers godkendelse - alene kan anses som varige forbedringer, hvis udlejer accepterer at fravige lejers reetableringspligt i forbindelse med ændringen. Der bør således specifikt indsættes en fravigelse fra erhvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1, hvis udlejer skal undgå at lejers ændringer - lavet med forbehold for reetablering fra udlejers side - skal have indvirkning på markedslejen i negativ retning.

Plesner repræsenterede udlejer i sagen.

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate